Почему россияне отказываются от домов за городом - «Недвижимость»

В 2016 году ожидаемой если не с минуты на минуту, то уж со дня на день точно стабилизации положения на рынке загородной недвижимости не произошло. Эксперты сегмента с сожалением констатируют — согласно аналитическим выкладкам, общее число сделок с жилыми объектами за пределами городской черты сократилось на 23% по сравнению с абсолютно непредсказуемым и откровенно упадочным 2015 годом. А если сравнивать итоги минувшего года с данными двухлетней давности, то падение активности получается куда более заметным — более чем наполовину! Оновременно с таким, вне всякого сомнения, катастрофическим «проседанием» в самой структуре спроса произошел перелом, который многие знатоки «загородки» уже окрестили «знаковым» и «поворотным»: впервые за много лет безоговорочным лидером среди немногочисленных покупателей стали земельные участки без подряда. Если в том же 2015 году на их долю приходилось всего 27% от общего числа операций купли-продажи в сегменте, то за следующие 12 месяцев они фактически полностью перетянули одеяло на себя: 48% всех закрытых сделок пришлось исключительно на этот формат. Бывший лидер покупательских предпочтений, готовый загородный дом, отошел на задний план и пока приютился на втором месте с более чем скромным показателем в 39% сделок (а ведь всего годом ранее это были внушающие гордость 59% спроса). Как считают представители компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», впитываемое едва ли не с молоком матери желание заиметь собственный домик на лоне природы у россиян, несмотря на все перипетии, никуда не пропадает, а вот денег для воплощения заветной мечты с каждым днем остается все меньше и меньше. Именно поэтому многие граждане, отказываясь от «журавля в небе», спешат удержать хотя бы «синицу в руках»: приобретают земельный надел и надеются возвести на нем дом когда-нибудь потом, в более подходящий для этого период (кстати, о том, какой «сюрприз» готовят таким покупателям российские власти, «СП» недавно рассказывала в материале «Собственники будут платить налоги даже на заборы»). Такой сравнительно новый для отечественной «загородки» формат, как малоэтажное жилье, вроде бы сначала пошел в гору: по данным «МИЭЛЬ», в 2014 году на его долю приходилось порядка 28% в структуре предложения. Но стоило над рынком недвижимости замаячить тени очередного кризиса, как застройщики предпочли переключиться на более доходные классические многоэтажки. В результате за два минувших года число выводимых на продажу объектов подобного класса сократилось фактически в 3,5 раза (не более 8% в структуре предложения столичного сегмента). Но и с лидером рейтинга покупательских интересов не все так гладко и однозначно. Например, к концу 2016 года, сообщает пресс-служба компании «ИНКОМ-Недвижимость», только 3% подобных объектов было реализовано в сегменте дорогой недвижимости. Участки без подряда бизнес-класса оттянули на себя 4% от общего числа проданных в период с октября по декабрь. Комфорт-класс за этот же период смог похвастаться более высокими показателями продаж (12%). Львиная же доля объектов, как и во втором квартале 2015 года, вновь оказалась на счету эконом-класса (81%). Однако даже видавшие виды специалисты несколько удивлены тому, что происходит с ценами в этом сегменте рынка недвижимости. Под влиянием кризисных явлений в экономике средняя стоимость предложения на «загородке» в течение всего 2016 года неуклонно снижалась (в столичном регионе — до отметки в 6,3 миллиона рублей), потеряв в итоге более 22% от значений 2015 года. Но, очевидно, что она все еще неимоверно высока: разница между запросами продавца и суммой, с которой в конечном итоге готовы расстаться потенциальные покупатели, чтобы стать новыми собственниками объекта, составляет более 44% (размер среднего чека сделки в сегменте загородной недвижимости составил по итогам минувшего года 3,5 миллиона рублей). При этом нельзя не отметить, что коттеджи к началу 2017 года в целом подорожали, причем довольно существенно — в том же столичном регионе они торгуются в среднем по 18,4 миллиона рублей вместо 13,3 миллиона в конце 2016 года. Но это все равно более чем на 47% ниже первоначальных ожиданий продавцов. Которые, кстати, в массе своей сейчас выводят на продажу крайне труднореализуемые варианты. Чуть меньший, но также внушительный, разрыв между ожиданиями продавцов и реальностью (без малого 43%) наблюдается в сегменте малоэтажного жилья. Правда, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», сейчас застройщикам все же как-то удается реализовывать подобные объекты в среднем на 12,5% дороже, чем годом ранее (3,6 миллиона рублей сейчас против 3,2 миллиона рублей тогда). Дуплексы и таунхаусы, еще не избавившиеся в глазах массового покупателя от налета некоторой диковинности, проигрывают борьбу с суровыми реалиями рынка безо всяких оговорок. Например, первые просто потеряли в цене свыше 36% (средняя цена теперь — порядка 6,9 миллиона рублей), а вторые — 17,5% (опустившись до среднего показателя в 6,6 миллиона рублей за сделку). И только участки без подряда довольно уверенно держатся на плаву, «просев» за последние несколько месяцев всего лишь на 7,7% (средневзвешенная «цена вопроса» — 1,2 миллиона рублей в столичном регионе). Однако нельзя не отметить, что в самом начале реального торга продавцы рассчитывают получить за подобные лоты ровно в два раза больше. Примечательно, что многие представители риелторского сообщества, объясняя такой довольно печальный для «загородки» расклад, отнюдь не склонны бить в набат и посыпать головы пеплом. В частности, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов уверяет, что такое положение дел вполне закономерно. В результате ажиотажного спроса двухлетней давности все те, у кого были возможности вложиться в недвижимость, уже сделали это, поясняет эксперт, а опоздавшие предпочитают осторожно выбирать и долго прицениваться. Однако некоторые знатоки рынка недвижимости считают подобные объяснения ни чем иным как попытками придать паническому бегству с поля боя вид заранее продуманного спокойного отступления.