Квартиры все меньше, кредиты все больше - «Недвижимость»

Аналитики-риелторы подвели итоги нынешнего года в сегменте новостроек и сравнили их с результатами двух минувших. «СП» дает читателям возможность оценить, насколько сильно повлиял нынешний кризис на московскую «первичку». Предложение уходит за МКАД Два года назад подавляющая часть «замкадных» новостроек была сосредоточена всего в трех районах «старой» Москвы — Крюково, Митино и Некрасовке. На их долю приходилось в общей сложности до 85% от всех подобных предложений (при том, что ко второму кварталу 2014 года их суммарная площадь составила 125,1 тысячи квадратных метров). В конце 2014 года произошло некоторое перераспределение: спрос сместился в районы Северный и Митино. К этому времени совокупный метраж новостроек за кольцевой составлял уже 178,8 тысячи «квадратов». Уже в конце 2015 года он вырос на 46%, достигнув отметки в 261 тысячу квадратных метров. При этом безоговорочным лидером по количеству предложения стало Южное Бутово (27,7%). Второе и третье места достались Крюкову (22,8%) и Северному (20,8%). В третьем квартале нынешнего года общая площадь квартир в таких новостройках выросла еще заметнее (до 378,7 тысяч «квадратов»), на 43,8% превзойдя показатели аналогичного периода 2015 года (263,5 тысячи квадратных метров) и в 4,5 раза — итоги I квартала 2014 года (82,8 тысячи). Тройка лидеров по объему предложения при этом не изменилась. Впереди остальных «замкадных» районов по-прежнему Южное Бутово (29,5%), Крюково (21,7%) и Северный (16,9%). Последнему буквально «дышат в затылок» Некрасовка и Митино со своими 12,9% и 12,6% соответственно, а замыкают список Солнцево (5,9%) и Новокосино (0,8%). Из всего этого объема возведенного жилья к эконом-классу относится 82% новостроек, как бизнес-класс позиционируется 13% и всего 5% остается «комфорту». За те же два года стоимость квадратного метра в этих новостройках заметно упала. Так, в начале 2014 года «квадрат» в среднем продавался за 124,1 тысячи рублей. Однако уже в следующем году он подешевел без малого на 13% (до 102,6 тысячи рублей в IV квартале). Правда, в этом году квадратный метр в новых проектах, пусть и немного, но отыграл вверх ( 5,3%, в среднем до 108,4 тысячи рублей за штуку). При этом самая низкая его стоимость была зафиксирована в Крюково (90,8 тысячи рублей), а одна из самых высоких — в Митино (131,9 тысячи рублей). Причины понятны и просты — в первом районе отсутствует метро, а второй может похвастаться наличием на своей территории сразу трех станций «подземки». Студии и «однушки» правят бал С 2014 года до настоящего времени доля проектов с малогабаритными (до 30 квадратных метров) квартирами поступательно увеличивается. Если два года назад во всех сегментах строящегося жилья на долю подобных объектов приходилось 54%, то сейчас их уже 72% в общем объеме. Самое большое количество «малогабариток» было выставлено на экспозицию в III квартале прошлого года, в рамках программы реновации столичных промзон. При этом знатоки рынка отмечают: застройщики вообще предпочитают изменять квартирографию своих проектов, отдавая предпочтение не «двушкам» или «трешкам», а именно «малогабариткам» и однокомнатным квартирам. Особенно ярко эта тенденция прослеживается в сегменте бизнес- и комфорт-класса. В проектах первого типа на долю однокомнатных квартир теперь приходится 30% (вместо 18% три года назад), а в проектах второго типа студии занимают 45% объема (к концу 2013 года подобных квартир было 36%). В эконом-классе увеличение количества студий и однокомнатных квартир также имеет место быть, но этот процесс не столь заметен: 5% за три года (47% сейчас против 42% в 2013 году). Примечательно, что одновременно с увеличением числа однокомнатных квартир их площади «попали под сокращение». В 2014 году среднестатистический метраж подобных объектов колебался на уровне 49,3 квадратного метра. К настоящему времени это значение упало на 12%, и теперь средняя площадь «однушки» варьируется в районе 43 с половиной «квадратов». Больше всего в цене упали однокомнатные квартиры в проектах премиум-класса (отрицательная динамика составила 15%). Второе и третье места по этому показателю поделили между собой эконом-класс (-8%), а также бизнес- и комфорт-класс (-7% в каждом). Все активнее покупаются самые маленькие объекты В 2015 году ровно половина спроса приходилась на объекты в ценовом диапазоне от 5 до 10 миллионов рублей. При этом 24% покупателей интересовались более дорогими квартирами (от 10 до 15 миллионов), а 14% - самыми дешевыми (до 5 миллионов рублей). К концу нынешнего года это соотношение выглядело по-другому. Квартиры стоимостью менее 5 миллионов рублей теперь привлекают к себе гораздо больше внимания (19% в общей доле спроса), тогда как внимание к вариантам с более высокой стоимостью несколько снизилось. Одновременно, отмечают эксперты рынка, граждане стали интересоваться не только более дешевыми, но и более компактными объектами. В частности, с начала 2015 года до настоящего времени половина всего спроса на объекты недвижимости в столице сместилась в сторону квартир с минимальными площадями. Так, за данный период времени объем сделок с квартирами до 30 «квадратов» вырос с 7% до 10%, а с квартирами от 30 до 45 «квадратов» — с 28% до 40%. Вместе с тем все большую активность на рынке столичной «первички» проявляют граждане из регионов. Если в 2015 году на долю «немосквичей» (выходцев из Подмосковья и других регионов страны) приходилось в общей сложности 34% всех покупателей квартир в новостройках, то к концу 2016 года этот показатель вырос до 41%. Количество ипотечных договоров увеличивается В начале 2015 года средний бюджет покупки с привлечением ипотечного кредита составлял в столице (включая присоединенные территории) 7,5 миллиона рублей. К концу 2016 года он увеличился на 10,7%, достигнув отметки в 8,3 миллиона рублей. В числе главных причин такого роста эксперты рынка называют снижение ставок по ипотеке, а также реализацию специальных банковских программ. Все это, по словам аналитиков, позволило гражданам приобретать более дорогие объекты, чем предполагалось изначально. Так, например, средневзвешенная площадь приобретаемой с привлечением заемных средств квартиры в прошлом году составила чуть более 51 квадратного метра, а в нынешнем — уже 53,3 метра в квадрате ( 4,4%). Самое большое количество подобных сделок (48% от общего объема) в этом году пришлось на граждан в возрасте от 26 до 35 лет. Правда, в 2015 их доля в общем объеме операций с недвижимостью в рамках ипотеки была несколько выше (51%), однако нынешняя «недостача» в этом возрастном диапазоне с лихвой компенсировалась в других. Так, на 3% больше ипотечных договоров заключили в 2016 году покупатели от 36 до 40 лет (20% сейчас против 17% тогда), на столько же выросло и количество ипотечных заемщиков в возрасте от 51 до 55 лет. Примечательно, что год назад на рынке ипотечных квартир женщины были менее активны, чем мужчины, на их долю пришлось всего 45,6% подобных договоров. К концу 2016 года «расклад сил» немного поменялся, и теперь на долю заемщиков «слабого пола» приходится уже 46,1%. Женатые стали покупать чаще В общем и целом, подчеркивают специалисты по недвижимости, как в нынешнем году, так и в прошлом, чаще всего на первичном рынке столицы заключали сделки купли-продажи граждане в возрасте от 28 до 30 лет. Разница лишь в процентном соотношении: в 2015 году на долю таковых приходилось 49% всех покупателей, а в 2016 — уже 55%. Интересно, что сейчас среди них заметно больше женатых (45%), тогда как годом ранее 59% были холостыми. Если в прошлом году 55% покупателей в возрасте до 30 лет интересовались преимущественно объектами на территории Московской области, то к настоящему моменту уже 65% данных граждан привлекают в первую очередь новостройки, находящиеся в границах Москвы. С точки зрения квартирографии годом ранее молодежь привлекали в основном апартаменты и однокомнатные квартиры (51% в объеме спроса среди граждан указанного возраста). Средняя площадь приобретаемых такими покупателями объектов составляла немногим более 54 квадратных метров, а бюджет колебался на уровне 6,5 миллионов рублей. Сейчас востребованность «однушек» среди граждан в возрасте до 30 лет остается практически на том же уровне (50% спроса), но, при условии сохранения средневзвешенного метража, бюджет покупки немного вырос (до 6,8 миллиона рублей).