Успехи первичного рынка заметны только чиновникам - «Недвижимость»

На днях пресс-служба Минстроя в своей новостной рассылке для представителей СМИ распространила ссылку на небольшой видеосюжет. В нем чиновники высшего эшелона и представители некоторых крупных девелоперов подводят итоги минувшего года на рынке первичной недвижимости и делают небольшие прогнозы на самую ближайшую перспективу. Полный тайминг сюжета — семь минут, но общий его посыл можно свести всего к двум сакраментальным словам: «не дождетесь». Дескать, на «первичке» дела идут просто отлично. Жилье в последние три года вводится рекордными объемами едва ли не в темпе чечетки, а банки неистово раздают ипотеку, не успевая отбиваться ото всех желающих прикупить новостроечку. Правительство же теперь закладывает в бюджет 2017 года 20 миллиардов рублей уже не на то, чтобы как-то возместить девелоперам потери из-за снижения стоимости объектов, а на то, чтобы, наоборот, уже не допустить взрывного роста цен на недвижимость. В общем, все настолько хорошо, что крупные игроки рынка недвижимости «с улыбкой вспоминают пессимистичные прогнозы так называемых аналитиков». Возможно, если смотреть на рынок недвижимости с высоты чиновничьего кресла, все действительно выглядит радужно. Но между тем выкладки работающих непосредственно с людьми и объектами «так называемых аналитиков» свидетельствуют, что «не все спокойно в королевстве Датском», и не так ладно, как хотелось бы. Фактически, приводимые экспертами «от земли» данные, в общем-то, придают прогнозам Минстроя флер неких шаманских камланий на желаемый, а не действительный, результат. В частности, представители крупного игрока на рынке первичной недвижимости московского региона, компании Est-a-Tet, отмечают, что в течение последних двух лет на первичном рынке Подмосковья превалировала тенденция к снижению заключенных договоров долевого участия (с 46,1 тысячи штук в 2014 году против 23,3 тысячи в третьем квартале 2016 года). За это же время снизилась и динамика продаж новых объектов. Если в 2014 году на один проект приходилось от 45 до 50 реализованных лотов ежеквартально, то в настоящее время этот показатель уменьшился почти вполовину (25 продаж на проект за каждые три месяца). При этом суммарный объем покупательского спроса за последние два года в Московской области поступательно снижался. По итогам 2016 года он на 1,1% меньше, чем в прошлом, и на 8,8% меньше, чем в позапрошлом году. Примечательно, что в 2014 году в структуре спроса аналитики фиксировали большое количество так называемых инвестиционных сделок, теперь же здесь преобладает естественный спрос. То есть граждане приобретают квартиры не для того, чтобы сохранить и позже приумножить свои накопления, а целью решения наболевшего жилищного вопроса. Некоторые независимые эксперты рынка полагают: подобный перевес объясняется тем, что у граждан элементарно кончились собственные сбережения. Худо-бедно демонстрировать в течение трех последних лет примерно одинаковые показатели по количеству заключенных договоров долевого участия (ежеквартально на уровне 30 тысяч штук) столичному региону в целом помогает сама Первопрестольная. Там покупательский спрос по сравнению с 2014 годом вырос к настоящему моменту на 49,2%, а число реализованных лотов в каждом новом проекте увеличилось в среднем с 20 сделок за квартал до 27. Но и здесь, похоже, не все так гладко, чтобы уверенно рассуждать о начале подъема. Во-первых, подобной положительной динамикой могут похвастаться, по большому счету, только новостройки, расположенные в «старых» границах Москвы. Но при этом средневзвешенный бюджет покупки в этой зоне, согласно статистическим выкладкам риелторов, за обозреваемый период упал с 14,6 миллиона рублей до 10,1 миллиона. Аналогичный процесс коснулся и среднего метража реализуемых первичных объектов в столице. Так, если в 2014 году он колебался на уровне 80 квадратных метров, то теперь этот показатель составляет 60 «квадратов». Однако, видимо, такое «сжимание» квартир (особенно массового сегмента) — это еще не предел. Буквально во вторник, 17 января, директор по маркетингу международной компании Mirland Development напомнила представителям отечественных СМИ, что в мировой практике, вообще-то, существуют и капсульные квартиры площадью всего 4−7 квадратных метров. Правда, Елена Валуева уточнила: она лично не думает, что российский первичный рынок к этому все же придет, но подчеркнула, что резервы для уменьшения площади объектов у застройщиков есть всегда. Эта реплика, при всей ее краткости, выглядит достаточно тревожной, особенно если учесть, что Аналитический центр при правительстве Российской Федерации выяснил: в течение последних десяти лет средний метраж квартир в целом по стране неуклонно снижался и к 2014 году составил 56 квадратных метров против 69 ранее. А ведь это, на минуточку, официальная статистика, как известно, заметно отличающаяся от реального положения вещей, которое, к сожалению, несколько хуже. К тому же анализируемый период — это те самые «тучные» годы российской экономики, о которых сейчас вспоминают с ностальгией все предприниматели. Так с чего бы метражу квартир увеличиваться сейчас, в тяжелые времена? Особенно когда девелоперов обязывают за свой счет организовывать инфраструктуру вокруг возводимых проектов, а она даже в низкобюджетном сегменте стоит отнюдь не три копейки. К слову, с возводимыми проектами в столице также имеется если не проблема, то некоторые сложности. Конечно, первый зампред российского правительства Игорь Шувалов может, конечно, выражать надежду на то, что в наступившем году индустриального жилья будет построено еще больше, чем в минувшем (что он, собственно, и делает в том самом «минстроевском» сюжете). Но еще один крупный игрок на московской «первичке», компания «Метриум Групп», отмечает: если в начале 2016 года удельный вес новостроек на стадии котлована в границах мегаполиса составлял почти половину (48,4%) от всей первичной недвижимости массового сегмента, то к концу снизился практически до трети (31,7%). По словам Анны Соколовой, директора «метриумовского» департамента консалтинга и управления проектами, доля новостроек на уровне котлована в столице снижается, что свидетельствует о снижении активности застройщиков. Плюс к этому управляющий партнер компании, Мария Литинецкая, выражает осторожное опасение, что в связи с отменой программы субсидирования льготной ипотеки и возвращением ставок по кредитам для новостроек до уровня вторичного рынка, многим гражданам покупка нового жилья в 2017 году окажется просто-напросто не по карману.