Продавцам «вторички» прибыль не светит - «Недвижимость»

Судя по аналитическим данным игроков на рынке недвижимости Подмосковья, регион, одерживая незначительные победы в локальных схватках с суровой экономической реальностью, тотальную войну за покупательский интерес и мало-мальски адекватные прибыли все же проигрывает. Например, статистические выкладки компании «МИЭЛЬ» свидетельствуют: в сравнении с итогами ноября 2016 года декабрьский средний удельный ценник одного квадратного метра подержанных квартир скорректировался в пределах статистической погрешности (остановившись на отметке в 81,9 тысячи рублей). Однако если принимать во внимание годовую динамику изменения данного значения, то окажется, что за последние 12 месяцев один средневзвешенный «квадрат» на вторичном рынке Московской области потерял 5,4% в ближнем к столице поясе и 5,6% в среднем поясе. Объем предложения тоже не блещет изобилием. Так, констатируют «миэлевцы», к началу новогодних каникул подмосковная «вторичка» имела на экспозиции в целом немногим более 49 тысяч квартир. По сравнению с тем же ноябрем падение составило 3,8%. В целом же с декабря 2015 до настоящего времени областной рынок подержанного городского жилья потерял 4% своего объема. При этом эксперты обращают внимание на следующую деталь: в удаленных от МКАДа районах количество реализуемых объектов возросло, тогда как в приближенных к нему, напротив, уменьшилось. Как считает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева, конкретный процент падения цены на вторичное жилье в разбивке по городам зависит от совокупности ряда факторов, в числе которых: степень транспортной доступности населенного пункта, его самодостаточность, развитость и наличие рабочих мест, а также темпы застройки его территории (поскольку определенную часть спроса «оттягивают» на себя новые проекты). Примечательно, что, согласно выкладкам аналитиков «МИЭЛЬ», наиболее сильно в цене «просели» (диапазон от -7,1 до -5,7%) районы, вплотную примыкающие к столице с запада, востока, юга и севера, которые как раз на плохую транспортную доступность или степень освоения территорий жаловаться, вроде бы, никак не должны. При этом представители «ИНКОМ-Недвижимости» подчеркивают: разрыв в стоимости между объектами в принципе аналогичного жилого фонда Москвы и области в ряде случаев колеблется в очень высоком диапазоне. В частности, квадратный метр подержанной квартиры в подмосковном Красногорске стоит на целых 83% дешевле, чем в близлежащем московском Строгино (104,7 и 191,3 тысячи рублей соответственно). Похожая картина (разница в 78%) складывается и в отношении соседей Куркино и Химок (187,8 тысячи рублей против 105,3 тысячи). Правда, это, скорее, исключение из правила. Дело в том, что Куркино носит титул экспериментального района, застройку которого осуществлял в период с 1999 по 2006 год Департамент инвестиционных программ строительства при московском правительстве. Поэтому здесь жилой фонд кардинально отличается от прилегающих районов (представлены не только многоэтажные дома, но и характерные больше для загородного формата таунхаусы и коттеджи). По наблюдениям «инкомовцев», подержанное жилье в подмосковных «стыковых» зонах приобретают в основном три категории граждан: уроженцы этих же населенных пунктов и выходцы из соседних областей, а также отдаленных регионов, у которых не хватило финансовых возможностей для покупки жилья в самой столице. Кстати, в ближайшем будущем между объектами вторичной недвижимости Москвы и Подмосковья, расположенными практически «на соседних полянах», прогнозирует руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов, разрыв в стоимости возрастет. При том, что разница в качестве столичного и областного жилья будет еще больше стираться, этому процессу поспособствуют работы по реконструкции жилого фонда в «примкадных» районах мегаполиса. Другие игроки рынка недвижимости, стремясь выдать на-гора оптимистическую картину в духе «подъем начался», оперируют декабрьскими данными Росреестра. Дескать, по сравнению с ноябрем в последнем месяце 2016 года ведомство зарегистрировало на 14% больше переходов права на недвижимое имущество. По их логике, это следует рассматривать как свидетельство того, что «дно» рынка пройдено. Однако такую «победную песню» на корню душат сразу два фактора. Во-первых, эта статистика Росреестра включает в себя не только переходы права собственности в результате «чистой» сделки купли-продажи. Тут учитывались еще и все прочие типы договоров, включая дарение, наследование и так далее. Во-вторых, это вновь локальная победа, потому что по сравнению с результатами 2015 года итоги года 2016 в плане регистрации перехода прав на жилое имущество оказались на целых 10,3% (причем вместе с теми же договорами дарения и наследования). Учитывая недавние высказывания некоторых специалистов о том, что в настоящий момент рынок вторичной недвижимости практически полностью зависит от покупателя, такой расклад с количеством переходов права выглядит вполне логично. Это во времена «рынка продавца» последний, по мнению Татьяны Саксонцевой, зачастую мог отодвинуть на второй план предпродажную подготовку товара (а то и вовсе пренебречь ей), то сейчас это фактически не представляется возможным. В течение всего прошедшего года происходящие в сегменте подержанного жилья события утверждали покупателя в собственной значимости. Так что теперь вполне логично, что он, преисполнившись чувства собственного достоинства, вполне резонно ожидает, что любая заинтересовавшая его по тем или иным причинам хоть на мгновение квартира будет не только соответствующим образом «упакована», но и преподноситься она также будет соответствующим образом.