Если хозяин квартиры — ребенок - «Недвижимость»

Пару лет назад «СП» уже рассказывала о том, зачем некоторые родители и опекуны несовершеннолетних стремятся оформить на последних недвижимость. При этом внимание акцентировалось на том, что представители юридического сообщества считают подобное решение крайне рискованным и способным серьезно осложнить дальнейшие сделки с подобным имуществом (см. материал от 25 января 2015 года «Зачем оформлять квартиру на ребенка»). Однако риелторы заверяют: панически бояться каких-либо операций с квартирами, в которых зарегистрированы лица до 18 лет, все же не стоит. Главное — в процессе подобной сделки подойти к ее организации очень внимательно, обращая особое внимание на ряд ключевых факторов в зависимости от формы сделки. Так, если квартира, в качестве одного из собственников которой фигурирует ребенок, будет участвовать в операции купли-продажи, то его законные представители обязаны получать на нее разрешение в органах опеки и попечительства в строгом соответствии с адресом его регистрации. Одобрить продажу такой недвижимости ведомство может только в том случае, если вместо нее ребенок-собственник получит как минимум равноценную долю в жилом объекте, имеющем аналогичную кадастровую стоимость и иные потребительские характеристики. Следует отметить, что для проверки подобной сделки каждый региональный (а иногда и районный) орган опеки может выдвигать особые условия, поэтому единого алгоритма действий для получения разрешения на продажу не существует. В частности, некоторые чиновники требуют предоставить им заявление о намерении приобрести конкретный жилой объект от имени покупателя. Таким образом они пытаются исключить вероятность так называемых «притворных» сделок (между родственниками), в которых права ребенка ущемляются. При этом представители риелторского сообщества подчеркивают, что если квартира выставляется на продажу исключительно с целью получения прибыли, то вероятность получения разрешения органов опеки на такую сделку будет стремиться к нулю, даже если законные представители несовершеннолетнего выражают готовность предоставить последнему равнозначную долю в собственном недвижимом имуществе. Дело в том, что, по словам юридических консультантов некоторых риелторских компаний, в таком случае имеет место быть явное нарушение 37 статьи Гражданского кодекса. В связи с этим, например, бабушка не вправе оформить дарственную на свою квартиру для несовершеннолетнего внука взамен той, где он так или иначе фигурирует в качестве собственника, поскольку в глазах служителей Фемиды это будет квалифицировано как сомнительная сделка. Тем не менее, в некоторых редких случаях органы опеки все же идут навстречу продавцам. В частности, подобным исключением может стать ситуация, когда в результате сделки представителями несовершеннолетнего приобретается более дешевая и менее просторная квартира, однако доля ребенка в ней окажется несколько больше, чем была по предыдущему адресу. В свою очередь, покупателю квартиры с несовершеннолетним собственником нужно не только удостовериться в наличии у продавцов разрешения органов опеки на сделку, но и детально его изучить, особенно если речь идет не о столице, а о других регионах России. Например, вместо 40-метровой квартиры в Москве органы опеки предписывают продавцам приобрести аналогичную недвижимость или частный дом большей площади где-нибудь под Тверью. Коль скоро покупаемый объект не идентичен реализуемому, значит, прокуратура или суд в последующем могут на этом основании признать сделку недействительной, поскольку имеет место быть ущемление прав лица, не достигшего возраста 18 лет. Если же ребенок просто зарегистрирован в квартире, но собственником данного помещения или доли в нем не является, то разрешение органов опеки на продажу такого имущества оформлять не требуется. При этом важно, чтобы его родители или законные представители не были каким-то образом ограничены в своих правах или вообще лишены их (данный факт подтверждается справкой того же ведомства). Однако не стоит забывать, что закон обязывает зарегистрировать выписываемого несовершеннолетнего по другому месту жительства. И если в предыдущей ситуации «разруливать» все должен продавец, то в данном случае проконтролировать этот процесс должен покупатель. Для него же лучше, если он выяснит, куда конкретно будет выписан ребенок из приобретаемой квартиры, и не ущемляются ли при этом его права. Риелторы настоятельно советуют отказываться от сделки по покупке квартиры, если зарегистрированный в ней ребенок выписывается «по заявлению». На практике это означает, что он фактически становится бомжом, поскольку обычно в подобных заявлениях продавец может указать любой номинальный адрес, реальность которого паспортный стол проверять не обязан. Аналогичным образом следует поступать, если после сделки продавцы вместе с ребенком регистрируются в квартире, предоставляемой по социальному найму, так как в данном случае собственник такого помещения может в любой момент по решению суда выписать из него кого угодно. Прокуратура или суд также сочтут это нарушением прав несовершеннолетнего со всеми вытекающими отсюда последствиями. Риелторы считают, что когда речь идет не о вопросах владения и распоряжения имуществом (право собственности), а о праве пользования жилым помещением (регистрация), то детально оценивать состояние помещения, в которое перебирается несовершеннолетний, не обязательно. Главное условие — жилье должно быть пригодным для проживания (т.е. зарегистрировать ребенка в аварийном строении не получится). А вот когда речь идет о выезде продавцов после сделки за пределы Российской Федерации, то для этого нужно запастись более весомым пакетом документов. В него должны входить как минимум виза, вид на жительство (либо иные подтверждающие документы). Также законные представители несовершеннолетнего должны иметь на руках договор долгосрочной аренды жилья или официальное подтверждение права собственности на недвижимое имущество, а также свидетельства комфортных условий проживания для ребенка (например, страховка или документ о зачислении несовершеннолетнего в образовательное учреждение). Понятно, что в России несовершеннолетние граждане становятся собственниками недвижимости в результате приватизации жилья, его приобретения с использованием маткапитала, а также в случае получения наследства или бракоразводного процесса родителей, рассуждает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости одной из крупнейших риелторских компаний московского региона Юлия Дымова. Но если все же у их родителей или опекунов есть законная возможность не наделять детей правом собственности, лучше ее не упускать, чтобы в дальнейшем свести к минимуму сложности при реализации жилья, резюмирует эксперт.