Кто ответит за долги по «коммуналке»? - «Недвижимость»

Несколько месяцев назад Виталий П. мог считать себя везунчиком. Действительно, сменить провинциальную регистрацию на московскую прописку, да при этом еще и заплатить за квартиру в хорошем районе столицы без малого на полтора миллиона рублей «ниже рынка» — это удача. Особенно если учесть, что всё кругом просто завалено объектами разной степени «неликвидности», а тут — вполне себе просторная «двушка» (60 квадратных метров плюс лоджия), да к тому же еще с идеальной чистовой отделкой: пол и стены выровнены, окна вставлены, электропроводка и все инженерные коммуникации заменены, счетчики установлены. Клей обои, вешай шторы, да живи. Секрет столь выгодной покупки объяснялся просто. Бывшие собственники приобретали квартиру в ипотеку, но кредит «не потянули», поэтому вернули ее банку. Тот, понятное дело, поспешил отделаться от непрофильного актива как можно быстрее, пусть даже в ущерб прибыли. Тем более, что за этим объектом тянулся неприятный финансовый «шлейф»: горе-владельцы задолжали управляющей компании за коммунальные услуги в общей сложности несколько сотен тысяч рублей. Вот этот-то самый «хвост» и портит сейчас Виталию все удовольствие от покупки. Дело в том, что работники ЖКХ настойчиво предлагают ему, как законному владельцу, оплатить имеющуюся задолженность. Он добросовестный плательщик, но за чужие «косяки» платить резонно отказывается. «Почему я должен это делать? — недоумевает он. — У нас принят и действует Жилищный кодекс, в котором есть, в частности, статья 153. И в ее пятом пункте черным по белому написано, что собственник обязан вносить плату за жилое помещение и оказываемые коммунальные услуги с момента возникновения права собственности. А этот самый момент четко прописан в статье другого кодекса, теперь уже Гражданского. Второй пункт 223-й статьи гласит: право собственности у приобретателя имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности, если законом не установлены иные условия. Я уже устал эти истины коммунальщикам чуть ли не по пять раз в неделю повторять». Но эти беседы протекают точно так же, как разговор слепого с глухим. Потому что на все доводы нового владельца коммунальщики, как попугаи, твердят одно и то же. Дескать, знать ничего не знаем, существует 210 статья Гражданского кодекса, которая однозначно гласит: бремя по содержанию принадлежащего имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом. А им в этом случае как раз ничего другого и не предусмотрено. Конечно, на самом деле представители управляющей организации должны обращаться в суд с требованием о наложении взыскания на того человека, по вине которого и возник долг. При этом абсолютно неважно, где именно в данный момент времени пребывает или зарегистрирован этот конкретный гражданин. Но им, как водится, лень шевелиться и что-то предпринимать. Несмотря на то, что в системе ЖКХ крутятся огромные деньги, у рядовых функционеров коммунальных и управляющих компаний, которые, собственно, и выполняют всю основную работу (в том числе и по общению с должниками), зарплаты маленькие, чего не скажешь о должностных обязанностях. Поэтому в тех случаях, когда речь идет о крупных денежных суммах, они предпочитают не проявлять излишней инициативы и действовать наверняка: раз долг относится к конкретной квартире, значит, надо требовать его с того, кто в ней поживает. Авось, в силу крайне низкой юридической грамотности населения, «на дурачка» и сработает. Как же поступить новоиспеченному собственнику, оказавшемуся в подобной ситуации? Лучше всего, конечно, потребовать от продавца справки об отсутствии задолженностей на момент смены владельца. Или хотя бы проследить, чтобы в договоре купли-продажи или акте приема-передачи жилья фигурировала фраза: «при наличии каких-либо задолженностей предыдущего владельца объекта за коммунальные услуги обязанности по их погашению новому владельцу не передаются». Если же по каким-либо причинам этого сделано не было, то прежде всего, отмечает независимый бизнес-консультант Наталья Чернова, нынешнему владельцу, которому предъявляются претензии о погашении долга, возникшего не по его вине, необходимо связаться с предыдущим хозяином и уведомить того о сложившейся ситуации. После этого возможны несколько вариантов развития событий. Первый: старый собственник добровольно соглашается погасить задолженность. Проблема решается быстро, все счастливы. Второй: у предыдущего владельца денег нет. В этом случае, утверждает специалист по продаже недвижимости Николай Авесян, его обязательства могут быть переведены на нового собственника. Такая возможность, в частности, регулируется 391-й статьей ГК РФ. Для этого необходимо совершить соответствующую сделку (перевод долга). Важный момент: подобная операция требует обязательного волеизъявления нового владельца, и при его отсутствии проведена быть не может. Если же создатель задолженности ведет себя по принципу «я не я, и лошадь не моя», то в общении с коммунальщиками, продолжает Авесян, следует придерживаться ряда жестких правил и совершить ряд определенных шагов. Так, чтобы снять с себя ответственность за чужие долги, новому собственнику следует получить в Росреестре свежую выписку из ЕГРН (с указанием даты фактического перехода права). Ее нужно отнести в офис управляющей организации или в МФЦ, либо вручить представителям ТСЖ, присовокупив просьбу о переоформлении лицевого счета. Если ответственные лица сделать это откажутся, ссылаясь на наличие неоплаченных услуг, надо написать повторное заявление со ссылкой на статью 153 ЖК РФ. Если же и это не помогает, то тогда уже нужно составлять письмо-претензию на имя руководителя управляющей компании, указав нужные нормы законодательства. После чего, приложив к нему все ту же выписку из ЕГРН, отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Коль скоро и этот шаг не приводит к желаемому результату, то тогда не остается ничего иного, кроме как обращаться в Роспотребнадзор, Госжилинспекцию или прокуратуру. «Есть и еще один способ избавления от долгов предыдущего собственника, — отмечает адвокат Павел Крайнов. — Если все вышеперечисленные приемы не помогли, а новый хозяин жилья располагает какими-то свободными средствами, то он может попробовать сначала полностью расплатиться с коммунальщиками, а потом, имея на руках все необходимые квитанции, чеки и документы, обратиться в суд. Там служителям Фемиды можно подать иск о необоснованном обогащении. В подавляющем большинстве случаев решения по подобным делам выносятся в пользу истцов. Таким образом можно убить сразу двух зайцев — и долг обнулить, и средства вернуть». Правда, действовать так эксперт рекомендует только в самом крайнем случае. Потому что при этом возникает одна серьезная проблема — как эффективно истребовать с должника причитающиеся новому собственнику деньги? Принимая во внимание ограниченный штат и неимоверную загруженность службы судебных приставов, возвращение средств может растянуться на долгие годы, даже с учетом всех имеющихся в распоряжении взыскателей методов и средств работы с должниками. Единственной задолженностью, от которой новый собственник не сможет откреститься никаким способом, остается взнос на капитальный ремонт многоквартирного дома. Действующему законодательству все равно, по чьей вине она возникла, никаких различий между старыми и новыми хозяевами жилья оно не делает. Процедура перехода права собственности «автоматом» перекладывает на покупателя обязанность по внесению этих платежей, что зафиксировано в последней редакции третьего пункта 158 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации.