Как не продешевить при продаже квартиры - «Недвижимость»

Представители риелторского сообщества в один голос заявляют, что лучший способ оценки недвижимости — обращение к профессионалам. Но аховая ситуация с установлением кадастровой стоимости недвижимости, которую проводили вроде бы тоже отнюдь не новички, делает это утверждение спорным. Можно ли обойтись своими силами в вопросе определения рыночной цены жилья, и что при этом следует учитывать в первую очередь? Два практических сценария У человека, решившего отказаться от услуг сторонних оценщиков (компетенция которых, чего греха таить, далеко не всегда в этом вопросе не вызывает нареканий), есть два варианта действий, считают знатоки вопроса. Оба они основаны на сравнительном способе оценки, вот только один из них, полагают эксперты рынка, условно можно назвать «счастливым», а другой — «невезучим». Успешность первого основывается на том, что в том же доме или стоящих неподалеку зданиях выставлены на реализацию несколько похожих квартир (кстати, для определения максимально объективной стоимости специалисты советуют учитывать как минимум 4 сходных предложения). В этом случае порядок действий продавца будет состоять из следующих этапов. Прежде всего собственнику нужно вспомнить правила математики и путем простой операции деления цен на площади определить котировку квадратного метра в границах микрорайона. Затем нужно умножить получившийся результат на метраж предназначенного к продаже помещения, и вуаля — промежуточное значение рыночной цены по конкретному объекту готово. После этого нужно обязательно внести поправки на уникальность объекта. Ведь даже если это всего-навсего типовая квартира, у нее все равно есть свои особенности. Так, если объект находится на первом этаже здания, в котором не предусмотрены встроенные помещения для бизнеса, то это сразу делает его на 7−10% дешевле своих «собратьев», расположенных выше. Однако если речь идет о квартире на самом верхнем уровне, то при отсутствии технического этажа она также теряет в цене относительно своих более «низких» товарок примерно 3−5%, поскольку опасность залива никто не отменял. Если в квартире имеется балкон или лоджия, то в этом случае можно добавлять к «промежуточной» рыночной цене те же 3−5 процентов. Качество имеющейся на момент продажи отделки тоже должно быть учтено. Главное — понимать, что в настоящее время на вторичном рынке она бывает пяти видов: объект требует капитального ремонта (покупателю придется вкладывать около 1 миллиона рублей); объект нуждается в косметическом ремонте (вложения покупателя в этом случае составят порядка 300−400 тысяч рублей); объект находится в удовлетворительном состоянии (покупатель может обойтись без вложений на первоначальном этапе); на объекте выполнен свежий косметический ремонт; на объекте выполнен дорогой и качественный ремонт (можно добавлять к стоимости несколько сотен тысяч рублей). Если похожие предложения о продаже жилья находятся не в ближайших домах, а только в пределах района или округа (для городов-миллионников), это говорит о том, что определять конечную цену квартиры придется по «невезучему» варианту. Здесь определять средневзвешенную цену квадрата бессмысленно. Максимум, что можно сравнивать, так это предложения в схожих по типу домах схожие по типам домах (панельные с панельными, кирпичные с кирпичными) или зданиях приблизительно одинакового возраста. Решающую роль в этом случае, подчеркивают специалисты компании «Метриум Групп», будет играть местоположение объекта. И тут продавцу необходимо уяснить, что оценка выгодности этого фактора должна определяться с учетом ряда ключевых характеристик. В частности, квартира в жилом комплексе в парковой зоне большинством покупателей ценится выше, чем аналогичная, но по соседству с промзоной (а уж тем более непосредственно в ней). Это же правило действует и в отношении инфраструктуры района. Ее развитость, как и доступность культурных и социальных объектов, безусловно, является удорожающим моментом. При оценке фактора транспортной доступности, добавляют эксперты, нельзя забывать, что на современном рынке недвижимости у риелторов принято за каждые две минуты пешего хода до ближайшей остановки общественного транспорта (или станции метро) уменьшать рыночную стоимость объекта в среднем на 1%. Кстати, согласие собственника на сделку с участием ипотечного капитала на конечную цену продаваемого жилья в принципе не влияет. Но зато существенно расширяет круг потенциальных покупателей, что особенно актуально в режиме срочной продажи недвижимости. Может, вообще «не париться»? На первый взгляд, такой вопрос звучит вполне резонно, поскольку на сегодняшний день существует большое количество тематических сайтов, где посетителям доступен онлайн-калькулятор для определения стоимости имеющейся собственности. Расчет занимает буквально несколько секунд, а от пользователей сервиса всего-то и требуется, что ввести в имеющуюся форму несколько ключевых параметров объекта. Как правило, их стандартный набор ограничивается почтовым адресом, типом и годом постройки здания, общей площадью самого помещения и количеством жилых комнат, а также занимаемым этажом. Но здесь есть как минимум два «скользких» момента. Первый заключается в том, что это может быть всего-навсего обыкновенной «заманухой», когда главная цель такого калькулятора состоит не в облегчении задачи потенциального продавца, а в получении от последнего неких данных, которые впоследствии могут быть использованы для навязчивой рекламы услуг того или иного агентства по продаже недвижимости. Второй состоит в том, что предлагаемая система определяет не точную (и даже не приблизительную стоимость) объекта, а выдаст на основе статистических данных о продажах близлежащих лотов с аналогичными характеристиками всего лишь некий «ценовой коридор», в пределах которого его можно реализовать. Колебание между его верхней и нижней границами может колебаться в диапазоне от 10% и даже выше. Иными словами, если цена условной квартиры составляет 10 миллионов рублей, то ее владельцу предстоит самому решать, поднимать или сбрасывать ее на миллион рублей. Это и в условиях стабильного рынка нелегко, а уж в период глубоко кризиса — и подавно. К тому же, такой «усредненно-статистический» подход абсолютно не учитывает целый ряд нюансов. Дополнительные факторы влияния Например, объект может отличаться каким-то особенным архитектурным решением, а также иметь специфическую отделку или примечательную историю. И то, и другое, и третье может оказывать непосредственное влияние на итоговую рыночную стоимость жилья. Правда, влияние это вполне может оказаться разнонаправленным. В частности, такие архитектурные изыски как ризалиты или эркеры некоторые группы покупателей склонны рассматривать как явное неудобство при смене интерьера помещения после покупки. Особенности отделки также в равной степени могут как привлечь новых владельцев, так и напротив, оттолкнуть их. В качестве наглядной иллюстрации последнего примера может служить история, как говорится, широко известной в узких кругах «меховой квартиры», о которой «СП» уже рассказывала три года назад. Если реализуемое жилье располагается в доме, которому присвоен статус памятника архитектуры, то, опять же, кое-кто из возможных новых владельцев сочтет это плюсом, а кое-кто и минусом в связи с возможными ограничениями на перепланировку жилья и вероятными повышенными обязательствами по его содержанию. А вот тот факт, что в здании проживала какая-либо известная историческая личность, никаких отрицательных нюансов в себе не несет. Между тем многие граждане готовы даже немного переплатить, чтобы, так сказать, «примазаться» к легенде. Наконец, в деле самостоятельной оценки нельзя сбрасывать со счетов и психологический аспект. Любой специалист по продажам жилья с ходу может рассказать не один десяток историй о том, как люди, твердо намеревавшиеся продать свое жилье (не в самом плохом состоянии) за три миллиона рублей, в итоге с трудом избавлялись от нее за сумму, в два раза меньшую, и о том, как владельцы замшелых развалюх чаяли реализовать свое имущество хотя бы за несколько сотен тысяч рублей, но в итоге получали в несколько раз более щедрые предложения. Тут главное, утверждают психологи, стараться не возлагать на грядущую сделку каких-то особенных надежд. Кроме того, не стоит забывать и о «золотом правиле» межличностных взаимоотношений, которое так же действенно и в вопросе реализации недвижимого имущества: ради успеха предприятия одна сторона должна уметь поставить себя на место другой. Иными словами, продавцу на некоторое время крайне полезно почувствовать себя хоть ненадолго покупателем.