Вместе с пятиэтажками в Москве уничтожат малый бизнес - «Недвижимость»

Программа реновации затронет не только граждан, но и бизнес. По разным оценкам, лишиться площадей могут от 10 до 20 тысяч предпринимателей и малых предприятий. Доля коммерческих площадей в пятиэтажках небольшая, однако, учитывая размах программы, удар по малому бизнесу будет нанесен значительный. Собственникам коммерческой недвижимости государство предлагает на выбор — денежную компенсацию, рассчитанную из кадастровой стоимости объекта, или аналогичное по площади помещение. Однако главным плюсом помещений в пятиэтажках является их удачное местоположение, поэтому ни денежная компенсация, ни предоставление другого помещения не будет равноценной заменой. — Закон и не использует понятие «равноценности», предпочитая говорить о равнозначной замене, то есть учитываться будет только площадь помещения, — отмечает президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов. — Не предусмотрено для собственников коммерческой недвижимости и гарантии предоставления помещения в том же районе. То есть в теории получить место они могут в абсолютно любой точке города. Право властей переселить владельца коммерческой площади в любой район закреплено в статье 7 части «Особенности обеспечения жилищных прав граждан в целях реализации решения о реновации» законопроекта № 120505−7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации». Однако это явно противоречит 35 статье Конституции РФ, которая допускает отчуждение имущества для государственных нужд только при условии равноценного возмещения, то есть компенсации, основанной на рыночной стоимости. К тому же большинство предпринимателей арендуют помещения, и что будет с арендаторами, пока не понятно. Сейчас говорят о том, что аренда, как и ипотека, будет переноситься на новый объект, однако реализация такого предложения вызывает вопросы. Даже если арендатор будет согласен переехать в новое помещение, вряд ли арендодатель не поменяет условия договора применительно к новому месту. Автоматический перенос так или иначе вызовет волну споров между сторонами, поскольку старые условия договора не будут применимы к новым помещениям, а заключение договора на новых условиях не всегда будет выгодно арендатору — проще тогда будет не привязываться к конкретному собственнику, а найти новое помещение. Однако и при поиске новых мест предприниматели столкнутся с рядом трудностей. Учитывая, что арендная плата за места в пятиэтажках обычно на 20−30% ниже, чем аналогичные помещения в торговых центрах и новостройках, для многих найти аналогичную замену будет не просто. Уже сейчас можно говорить о том, что значительная доля малого бизнеса закроется, что, в свою очередь, приведет к потере рабочих мест для тысяч людей. Другой возможный исход — уход части малого бизнеса в тень, то есть переезд в помещения, не отвечающие установленным стандартам. Большая часть бизнеса, расположенного в пятиэтажках — это микробизнес, который существует практически на грани своей рентабельности и очень зависим от уже сформированного круга клиентов. Ни переезд в другой район, ни переезд с повышением арендной платы не станет выходом. Это может привести к вытеснению значительной части мелких игроков с рынка. — Собственникам помещений в пятиэтажках лучше заранее готовиться к судебным разбирательствам, — советует Олег Сухов. — Для начала обратитесь с официальным заявлением к столичным властям с просьбой уведомить вас о возможных сроках и перспективе сноса. Сохраняйте все ответы чиновников, а также протоколы собраний собственников помещений и предпринимателей — в дальнейшем это может вам понадобиться в суде. Если в закон не будет внесено положение о равноценности предоставляемого помещения или о компенсации исходя из его рыночной стоимости (лучше всего, если будут предусмотрены оба этих варианта), то это может стать предметом рассмотрения Конституционного суда РФ. Стоит подумать о своей защите и арендаторам. Лучше всего сделать дополнительное соглашение к договору, в котором будут прописаны новые условия, регламентирующие порядок действий при реализации программы. Так, следует обязать арендодателя письменно уведомить арендатора о включении дома в программу и предполагаемых сроках его сноса. Особое внимание надо обратить на пункт о порядке расторжении договора — можно указать в нем новые условия при включении дома в программу. В любом случае и собственникам, и арендаторам следует приготовиться к программе заранее и оценить возможные убытки, а также способы их покрытия. Одни могут подумать о переезде, причем, до того, как желающих сделать это станет в разы больше. Другие, наоборот, могут сыграть на программе реновации — спрогнозировать, какие игроки уйдут с рынка и занять эту нишу. Программа не обязательно должна стать «смертельной» для вашего бизнеса, однако для того, чтобы ее пережить, требуется уже сейчас подумать о прогнозе рисков и перспективах развития.