После Москвы пережить реновацию заставят всю страну - «Недвижимость»

В конце прошлой недели председатель думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская в рамках калининградского форума «Среда для жизни» заявила, что законопроект о распространении реновации жилого фонда на всю территорию России готов. «Я могла бы внести [его] в Госдуму на следующей неделе, — сказала она представителям СМИ, — если бы не проект по градостроительному кодексу о внесении дополнений и изменений». При этом она уточнила, что, так называемый закон о реновации в регионах будет расходится со своим столичным аналогом в ряде ключевых моментов.

Прежде всего, по словам Хованской, провинциальные «хрущевки» планируется не только сносить, но еще и реконструировать. Кроме того, законопроект подразумевает использование при строительстве нового жилья только качественных экологически чистых материалов, также планируется активно привлекать горожан к обсуждению этого процесса.

«СП» поинтересовалась у экспертов рынка недвижимости, а нужна ли в принципе регионам реновация именно сейчас, ведь там до сих пор не до конца решена проблема переселения людей из аварийных домов и ветхого жилого фонда?

— Действительно, — соглашается управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, — 12 субъектов России еще не выполнили программу по переселению людей из аварийного жилья. Конечно, для таких регионов первостепенной является эта задача, а о сносе еще относительно крепких хрущевок пока речи не идёт. Но надо признать, что эти дома морально устарели, так что рано или поздно в регионах придется обновлять жилой фонд, сносить здания или реконструировать некоторые серии домов. Люди должны жить в современных домах с новыми инженерными сетями, лифтами, просторными холлами, где можно предусмотреть места для консьержей, можно хранить коляски и велосипеды.

«СП»: — Главное отличие анонсированной Хованской программы реновации в регионах заключается в том, что этот проект закона предусматривает возможность реконструкции некоторых зданий. Есть ли в этом смысл, насколько оправдано такое решение?

— Нужно смотреть на состояние жилого фонда, проводить экспертизу зданий и определять их остаточный ресурс. Если здание может прослужить еще от силы лет 5?7, то смысла в этом я не вижу. Провести такой анализ не составит труда, так как постройки являются типовыми, по результатам можно определить серии, которые подлежат сносу и серии, которые можно реконструировать. В Москве применяли другой подход потому, что земля в столице очень дорогая и здесь экономически невыгодно строить жилые дома ниже 5 этажей. Кроме того, строительство с нуля позволяет разработать эффективный мастерплан, предусмотреть общественные пространства, рекреационные зоны, дополнительные объекты социальной и торговой инфраструктуры и так далее.

«СП»: — У многих экспертов сферы строительства есть понимание, что для реализации программы реновации в регионах следует привлекать частных инвесторов. Но почему тогда Москва пошла по другому пути?

— Да, в Москве планируют строить новые дома за счет городского бюджета, часть вложенных средств получится вернуть за счет продажи дополнительных объемов квадратных метров. По предварительным подсчетам на продажу выставят не менее 15 миллионов квадратных метров. Но сравнивать Москву, которую традиционно противопоставляют остальной стране, с регионами некорректно. В регионах нет таких бюджетов, и без привлечения бизнеса реализовать такие масштабные планы вряд ли получится. Помимо этого, девелоперы обладают необходимой компетенцией, развитие строительной отрасли при их участии может придать дополнительную динамику развитию всей экономики в регионе, загрузить работой существующие производства, создать новые рабочие места.

«СП»: — А сами-то инвесторы-девелоперы заинтересованы участвовать в реновации?

— Всем понятно, что девелоперский бизнес в регионах не такой прибыльный, как в Москве. Если в процентном соотношение маржа примерно такая же, то в денежном эквиваленте существенно меньше. Низкая стоимость квадратного метра, ограниченная покупательская способность населения и емкость рынка — все эти факторы снижают интерес инвесторов.

Однако если создать для них переделённые условия и включить инструменты частно-государственного партнерства, заинтересованность и экономическая выгода от участия в программе появятся. Можно договориться с ресурсоснабжающими организациями и зафиксировать низкие тарифы на подключение к сетям, договориться с банками о предоставлении дешевых кредитов, предусмотреть налоговые льготы, ограничить число административных процедур и согласований, чтобы проекты в рамках реновации двигались быстрее.

«СП»: — Как вы оцениваете озвученные председателем комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству отличия региональной программы реновации от московской?

— Все помнят, как нежелание согласовывать с москвичами условия переселения привело к массовым протестам и сделало реновацию одним из самых обсуждаемых в негативном ключе событий на федеральном уровне в СМИ. Насколько мне известно, Галина Хованская собирается учесть негативный опыт и ошибки, допущенные в Москве, заранее поработать с общественным мнением, предотвратить возможную волну негатива. Я приветствую такой подход. Сама по себе идея реновации очень позитивная, если грамотно её использовать, можно даже пропиариться на этой теме. А учитывать мнение жителей, для которых переезд в новое жильё сродни пожару, необходимо.

«СП»: — Кстати, а как нужно организовать работу, чтобы соблюсти принцип добровольности переселения?

— Полагаю, собрать солидарное мнение жителей вряд ли получится, всегда найдутся недовольные. Некоторые жители попытаются использовать представившийся шанс и выторговать для себя лучшие условия при переезде. Но можно определить список ключевых вопросов, которые подлежат обсуждению, прописать регламент голосования. В противном случае работа с населением может сильно тормозить процесс реновации.

«СП»: — Ваш прогноз на будущее, какие регионы в большей степени затронет реновация?

— В нашей стране, помимо Москвы, 14 городов-миллионников, в которых почти 32?000 пятиэтажек, в основном это «хрущевки». Больше всего их в Санкт-Петербурге — около 7 тыс. домов, а самая высокая доля в общем жилом фонде — в Перми, где на долю пятиэтажек приходится 50%. Но в первую очередь опыт реновации будет масштабирован на такие крупные города, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск. В этих городах высокая инвестиционная привлекательность земельных участков под жилую застройку. Кроме того, снос ветхого жилья все же невозможен без помощи из местных бюджетов, а в этом плане здесь достаточно ресурсов.

Новости недвижимости: 100 тысяч в сутки: иностранцы в шоке от цен на аренду жилья в Москве в канун ЧМ