Какие сюрпризы готовит власть для дачников в 2019-м году - «Недвижимость»

Считанные дни (максимум — недели) остаются до завершения очередного дачного сезона. И воспоминания о нем всем россиянам стоит сохранить на всю оставшуюся жизнь, потому что такого больше никогда не повторится. С 1 января 2019 года вступают в силу положения нового Федерального закона №?217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации», более известного в народе как «Закон о дачниках». За три месяца до наступления «часа икс» «Свободная пресса» будет периодически напоминать читателям об основных грядущих нововведениях. Итак, с января 2019 года на смену всевозможным кооперативам и объединениям дачников придут только две разрешенные формы — садоводческое и огородническое некоммерческие товарищества (соответственно, СНТ и ОНТ). В связи с этим руководству объединений необходимо будет внести соответствующим образом отредактировать свои уставы и другие нормативные документы. При этом эксперты настоятельно рекомендуют прописать в бумагах два момента. Первый — что данная реорганизация проводится в связи со вступлением в силу ФЗ №?217, а вторая — что новое товарищество является правопреемником предыдущего. Это, уточняет, в частности, председатель профсоюза садоводов России Людмила Голосова, необходимо для того, чтобы все ранее принятые документы не потеряли свою силу, и объединение не превратилось в одночасье в самострой, который обяжут снести (а такой риск особенно высок для тех дачников, чьи земли расположены в непосредственной близости от более или менее крупных городов). Помимо изменения уставных документов, такое деление повлечет за собой и более ощутимые последствия. Так, в товариществах, которые станут «огородными», ничего внушительнее сарая, теплицы и колодца с нужником построить не получится. Те же, кому посчастливилось остаться или вновь стать «садоводами», могут возводить не только хозблоки, но даже и капитальные дома, в которых можно получить регистрацию. Кстати, новый закон обещает, что прописка граждан на даче наконец-то станет проще. Если сейчас такое возможно только в том случае, если суд признает дом капитальным строением, предназначенным для постоянного проживания, и вынесет соответствующее решение, то с января 2019 года достаточно будет того, что постройка размещена на садовом участке и внесена в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Однако юристы отмечают, что здесь имеется ряд «тонких мест». Так, например, новый закон определяет только два вида товарищества, в то время как в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 123.12), создавать их могут только те граждане, которые владеют и участком земли, и долей в имуществе общего пользования (водопровод, дороги, электросети и так далее). Причем, по решению общего собрания, оно может быть передано на безвозмездной основе местным муниципалитетам или органам госвласти. В этом случае собственники лишают себя права на решение задач по управлению общим имуществом и развитие территорий общего пользования по своему усмотрению. Кроме того, в соответствии с законом «О регистрации недвижимости» (№?218 ФЗ), единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН. К настоящему моменту процент садоводов и огородников, ограничивающихся в вопросах подтверждения права собственности такими документами, как членские книжки, подтверждающие только участие в общем землеотводе или старые свидетельства, постановления глав администраций о предоставлении участков в собственность, а также какие-либо государственные акты о предоставлении земельных участков, все еще очень высок. Примечательно, что даже если земельные участки таких владельцев и стояли ранее на кадастровом учете (соответственно, с присвоением кадастровых номеров как ранее учтённым в кадастре недвижимости до 2008 года), то их невнесение в ЕГРН, согласно требованиям 3 пункта статьи 70 закона №?218-ФЗ означает, что данные земельные наделы совершенно спокойно могут сниматься с кадастрового учета и в качестве бесхозных земель передаваться в собственность муниципалитетам. Еще одна проблема — сама возможность строительства капитального жилого дома на землях садового товарищества. В «Законе о дачниках» есть 23 статья, во втором пункте которой говорится следующее: «строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства». Проще говоря, приниматься во внимание будет не только разрешенный вид использования земли, но и утвержденный муниципалитетом генплан. И этот момент, полагают представители юридического сообщества, сделает строительство на садовых участках вообще невозможным, поскольку градостроительные регламенты для земель СНТ не разрабатываются. Но самое интересное состоит в том, что для постановки на кадастровый учёт жилого дома, возведённого на землях сельскохозяйственного назначения, нужно будет предъявлять разрешение на строительство (согласно пункту 4 статьи 45 закона 217-ФЗ). Однако сегодня, подчеркивает ряд экспертов, ни один орган не подобных разрешений для земель сельскохозяйственного назначения не выдает. Районные и городские администрации это делают только для земель ИЖС (индивидуального жилого строительства). Следовательно, садоводы, задумавшие в 2019 году строительство, окажутся в патовой ситуации. Начинать работы им придется без разрешения, а для регистрации дома с них уже будут такую бумагу требовать. И далеко не факт, что дачник сможет его получить даже «задним числом». А коль скоро дом будет построен без разрешения, то вполне вероятно, что зарегистрировать его не удастся, а значит, ему «светит» перспектива признания самостроем со всеми вытекающими отсюда последствиями. Конечно, нет сомнения в том, что рано или поздно механизм, позволяющий дачникам выйти из этого замкнутого круга, будет, наконец, разработан. Но сколько сил, времени и нервов придется потратить при этом гражданам (и в какую копеечку им это в итоге выльется) — большой вопрос. Проблемы недвижимости: Как новые законы «убьют» рынок жилья