2019-й: Ни продавать, ни покупать жилье будет некому - «Недвижимость»

По мнению многих игроков рынка недвижимости, этот сегмент в уходящем году в России оказался на подъеме. Более того, руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что он стал лучшим в развитии данной отрасли в новейшей истории России (начиная с 1991 года), причем не только по объемам, но и по настроению его участников. Самым настоящим символом уходящего года Собаки, полагает заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, стало принятие поправок к закону о долевом строительстве, а затем поправка этих поправок. «Казалось, что законодатели откровенно издеваются над участниками рынка, постоянно меняя условия игры, — поделился он впечатлениями. — Причем серьезной проблемой для участников стали не сами корректировки и введение дополнительных требований, а отсутствие четкого понимания контуров рынка. Но и девелоперы пытались перехитрить государство, массово получая разрешения на новые проекты, рассчитанные на годы вперед».

Вместе с тем, подчеркивает генеральный директор IKON Development Антон Детушев, буквально за считанные дни до наступления 2019 года игроки рынка недвижимости до конца не понимают, по каким правилам они будут работать после праздников. Сам эксперт, как и многие его коллеги, твердо уверен только в одном: следующий год однозначно станет переломным для отрасли. Вопрос только в том, отрицательным или положительным получится итог.

Большинство риелторов и девелоперов склонны оценивать грядущие перспективы с изрядной долей негатива.

Так, на взгляд управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, основной тенденцией в 2019 году станет постепенное снижение спроса.

— Для этого есть существенные причины, — говорит она. — Прежде всего, растут ставки по ипотеке. Если летом кредит можно было занять у ведущих банков под 9?9,3% годовых, то сейчас они выдают заем под 9,9?10% годовых. Конечно, резкого обвала спроса в Москве не произойдет даже если кредит подорожает до 10,5%, так как российский рынок ипотеки знал и более высокие ставки. Однако приток новых покупателей заметно сократится.

— В новом году, — дополняет комментарий заместитель председателя правления финансовой компании Boggat Finance Store Александр Орехов, — ситуация на рынке будет, по большому счету, зависеть от позиции банков. Точнее, от того, насколько банки будут интенсивно и охотно выдавать ипотечные кредиты, и насколько финансовые возможности россиян позволят им этими кредитами воспользоваться. С учетом продолжающегося снижения реальных доходов населения этот аспект приобретает особое значение.

Еще одну, пожалуй, более важную проблему, отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, создает резкий переход на эскроу-счета и проектное финансирование, который, возможно, произойдет 1 июля 2019 года.

— Застройщикам придется коренным образом пересмотреть модель реализации долгосрочных проектов, сократить масштаб задуманных строек, приостановить запуск новых проектов. Кроме того, непросто придется девелоперам, которые начнут привлекать целевые кредиты в рамках новой модели финансирования жилищного строительства.

Глава Центробанка предполагает, что в 2019 году кредитно-денежная политика будет ужесточаться, то есть кредит для застройщиков не будет дешевым, как ожидалось ранее. К примеру, летом чиновники заявляли, что проектное финансирование можно будет получить под 4?6%, а сейчас речь идет уже о 6?8%. На мой взгляд, речь идет о нижней «границе» возможностей, поэтому девелоперам придется обслуживать дорогой кредит в ходе строительства жилья. Учитывая трудную ситуацию со спросом (в регионах), многим застройщикам придется уйти с рынка, потому что повышать цены на низкорентабельном рынке невозможно.

С учетом этой отправной точки, поддерживает коллегу Антон Детушев, на сегодняшний день возможны два варианта развития событий:

— Если переход к проектному финансированию коснется только тех проектов, по которым первый ДДУ будет заключен после этой даты, то рынок ждет выход нового рекордного объема предложения. Форсируя старт продаж, застройщики тем самым максимально отложат для себя обязательное использование счетов эскроу. Как следствие, борьба за клиента будет сдерживать рост цен. К тому же не в пользу пересмотра прайса говорит и рост ипотечных ставок. Не исключено, что в случае новых антироссийских санкций ЦБ РФ вновь повысит ключевую ставку, что приведет к снижению доступности ипотеки, являющейся главным драйвером развития отрасли.

А вот если переход на эскроу-счета станет обязательным для всех новостроек вне зависимости от даты регистрации первого договора долевого участия (и это второй возможный сценарий), то немалое число девелоперов возьмет паузу и временно приостановит вывод на рынок новых проектов.

Такая ситуация сохранится по крайне мере до тех пор, пока не станут понятны новые правила и условия дальнейшей работы, а именно — ставки по проектному финансированию, наличие возможности раскрытия эксроу-счетов и так далее. То есть объем предложения начнет снижаться. Оставшиеся застройщики в свою очередь будут вынуждены повышать цены, закладывая в стоимость квадратного метра затраты на проектное финансирование.

Таким образом даже по самым скромным экспертным оценкам, признается генеральный директор краудфандинговой площадки недвижимости Aktivo Егор Клименко, речь может идти о росте стоимости «квадрата» на 10%.

— Также нужно понимать, — напоминает он, — что уже через год-два, когда запасы новостроек, выведенных застройщиками на рынок на «старых условиях» (по разрешениям на строительство, оформленным до 1 июля 2018 года), начнут иссякать — вот тогда еще и объем предложения начнет резко сокращаться. И тут уже, говоря о перспективах рынка в целом, могу предположить, что та немалая часть «квартирных инвесторов», которые приобретали жилье не для себя, а с целью сохранения и приумножения собственных средств — в складывающейся ситуации начнут активно искать альтернативные инструменты для вложений. К примеру, будет еще больше осваиваться коммерческой недвижимости, где они могут рассчитывать на ежемесячный доход на уровне 10?14% годовых. К слову, активное «перетекание» частных инвесторов с рынка жилья в коммерческий сегмент мы стали наблюдать уже в 2017 году, когда в торговые объекты, находящиеся под управлением нашей площадки, было вложено в общей сложности почти 750 млн рублей.

Впрочем, исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин в оценках последствий идет еще дальше:

— Для рынка недвижимости это грозит повышением цен на жилье вплоть до 20?30% в течение ближайших 5 лет. Темпы строительства существенно снизятся, увеличится доля недостроенного и ветхого жилья, которое придется достраивать за счет бюджетных средств. В итоге объекты недвижимости могут станут нерентабельными для застройщика и недоступными для покупателей.

Однако на рынке недвижимости могут проявиться не только негативные, но и позитивные тенденции. Так, напоминает заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» Дмитрий Ребров, в начале нынешнего декабря Центробанк предложил вести отсрочку ипотечных платежей для тех кредиторов, кто оказался в сложных жизненных ситуациях.

— Если решение о временной приостановке ипотечных выплат будет принято, безусловно, на рынке недвижимости оно станет дополнительном стимулом приобрести квартиру с помощью ипотеки, — считает он.

Зато на вторичном рынке, предполагает Дмитрий Ребров, цены в ближайшие несколько лет, скорее всего, будут снижаться, поскольку девелоперы получили в уходящем году максимальное количество разрешений на строительство. Эксперт также видит и несколько предпосылок к сохранению динамики роста рынка инвестиций в недвижимость:

— Во-первых, примерно с 2015 года недвижимость показывает более стабильный рост, чем рубль. С введением эскроу-счетов можно предположить, что банковский сектор ослабит направление поисков новых депозитов, поскольку деньги будут перетекать в банки именно через девелоперов. Во-вторых, инвестиции в недвижимость будут популярны, поскольку на рынке еще реализуются проекты, которые стартовали в иной экономической ситуации, то есть они еще не обременены дополнительными нагрузками и стоимость квадратного метра в них, скорее всего, не будет сильно расти (чего не скажешь про проекты, которые начнут реализовывать по новым правилам). Наконец, в-третьих, можно прогнозировать новую тенденцию роста инвестиций в готовое жилье.

Связано это, в первую очередь, с тем, что в новых условиях рынка, на первый план выходят гарантии реализации проекта, а не разница в его стоимости на начальном этапе и после ввода в эксплуатацию. Если раньше важнее была прибыль, которую инвестор получит от перепродажи жилья, то сегодня акцент смещается в сторону грамотной оценки рисков, связанных с срывом заявленных сроков проекта и финансовой стабильности застройщика. Очевидно, что данный риск снимается при покупке готового жилья, при этом прибыль от инвестиции пойдёт за счёт сдачи квартиры в аренду.

Сдержанно-оптимистический взгляд в будущее демонстрирует и Михаил Хорьков, возлагая надежды на государство.

— Опыт, — резюмирует он, — придет, останется найти необходимые средства для финансирования всех строек. Покупатели будут привыкать к новым ставкам по ипотеке и условиям покупки. А государство вынуждено будет решать, где взять деньги на субсидирование ипотеки, ведь она по-прежнему останется главным инструментом для стимулирования рынка и единственным способом приобретения жилья для тех, кто не может разово внести больше половины стоимости объекта. Государство будет вынуждено вмешиваться в рыночные процессы также потому, объемы жилья, заявленные к вводу в ближайшее время, надо достраивать, вне зависимости от того, останется ли актуальной цель Минстроя в 120 миллионов квадратных метров к 2024 году или будет скорректирована.

Впрочем, если вспомнить, что совсем недавно, выступая на всероссийском открытом уроке в рамках форума «ПроеКТОриЯ» в Ярославле сам Владимир Путин призвал россиян не ждать помощи от государства, а надеяться, в основном, на себя, даже этот робкий оптимизм улетучивается подчистую.

Проблемы городской недвижимости: Основные признаки подержанной квартиры-«разводки»