Реновация по-московски: Их «хрущоб» людей загоняют в трущобы-новостройки - «Недвижимость»

Московская программа так называемой реновации жилья набирает обороты, а между тем в ее адрес раздается все больше критических высказываний. Например, депутат столичного муниципального округа Лефортово Александра Андреева полагает, что будущие новые жилые дома «можно назвать самой незаконной, самой вредоносной и самой чудовищной стройкой в рамках программы реновации». В аналогичном негативном ключе обсуждаются и другие проекты из этой серии в разных районах Москвы, затрагивающие интересы тысяч москвичей.

В Останкино, на Цандера, 7, где решением мэрии на озелененной территории определена одна из площадок под застройку по реновации, местные жители пошли на открытое противостояние с полицией и префектурой. В Коньково уже переселившиеся по программе несколько десятков москвичей подали иск в Мосгорсуд, так как считают, что новостройка на Профсоюзной улице (д. 96, корп. 1) возведена с многочисленными грубыми нарушениями противопожарных и строительных норм. Карта протестной активности москвичей расширяется с каждым днем.

Политический деятель, координатор «Левого Фронта» и общественного Московского совета Сергей Удальцов, говоря о системных проблемах Москвы, подчеркивал — сегодня на территории реновации часто не соблюдаются права собственников, а также градостроительные, экологические и другие нормативы, в результате чего в районах реновации ухудшается качество среды проживания. Кроме того, имеет место снос гаражей в целях строительства различных объектов, не имеющих отношения к паркингам, например, коммерческих зданий, торгово-развлекательных центров.

Столичным властям, полагает экс-проректор Госакадемии строительства и жилищно-коммунального хозяйства Госстроя России, выпускница ИЭР Всемирного банка по анализу инвестиционных проектов, доктор экономических наук Елена Румянцева, надо было начинать с рассуждений о лице города в целом, о векторах городского развития, а не с чрезмерно конфликтного административного назначения стартовых площадок.

Тогда бы, полагает она, столичному правительству не пришлось бы задействовать в своих планах застройки ни парковые зоны, ни исторические промышленные районы. Не понадобилось бы трогать гаражи и детские досуговые учреждения. В ход пошли бы только площадки сносимых пятиэтажек, и не было бы всех этих конфликтов. Которые, полагает эксперт, есть не проявление корыстных интересов граждан, как это пытаются подать сторонники административных решений, а выстраданные, вынужденные меры защиты привычного для населения районов жизненного уровня.

Каким же образом этого можно было достичь?

— Выделим в первую очередь вопросы по этажности, — предлагает Елена Румянцева. — В сносимых домах было 5 этажей (утверждается, что в среднем это 100 квартир, но на самом деле меньше). Объявляют о проекте в 7?14 этажей, а строят 25?31. Пишут, что строят квартир «только» в 3 раза больше, хотя на самом деле получается и в 4, и даже более раз. И это не считая новых площадок, не занятых ранее пятиэтажками! Да, программа реновации объявлена не только как государственная, под которую выделяются немалые бюджетные деньги из города, но и как коммерческая тоже. То есть больше половины продается. Но кому?

«СП»: — Да, этот вопрос интересует многих, особенно коренных москвичей…

— Очевидно, что речь идет о привлечении покупателей из других регионов. Контингент приезжающего в Москву населения очень важный. Как рассказали жители одной из пятиэтажек, ожидающих расселения, в их доме давно уже проживают не коренные москвичи, а жители из азиатских стран СНГ, привлекаемые для работы в ЖКХ и в строительстве, поскольку квартиры в пятиэтажках на вторичном рынке самые дешевые. Получит один такой житель Москвы квартиру в новом доме, а затем пропишет в нее всех своих родственников по упрощенному порядку получения гражданства.

И важно тут даже не то, что тут могут оказаться не только рабочие (причем не самые высококвалифицированные), но и, извините, представители организованных преступных группировок, а то, что численность населения столицы вырастет, посчитать пока трудно, поскольку эти данные неправомерно носят закрытый характер. Но по всем прикидкам выходит существенная прибавка, исчисляемая миллионами человек. Это тоже является характеристикой процесса реновации, но она не обсуждается. А, между тем, это тоже значимая черта перспективного развития Москвы в целом.

«СП»: — И какую картину мы в итоге будем иметь?

— По численности населения Москва занимает в настоящее время 10-е место в мире и 1-е в Европе, не считая Стамбула на стыке Европы и Азии с численностью 14,8 миллионов человек. Согласно данным из открытых источников, в Москве проживает 12,6 миллиона человека на площади 2?511 км?. Со слов Сергея Собянина стало известно, что в жизнь московской агломерации уже в 2016 году было втянуто до 40 миллионов человек. Куда же еще больше? Москва же небеспредельная по числу находящихся в ней людей!

«СП»: — Но в том же Китае, например, есть куда более густонаселенные города…

— Если сравнивать опять же с данными в открытых источниках, да, действительно. В Пекине проживает 21,7 миллиона человек, в Тяньцзине и Гуанчжоу — свыше 14 миллионов. В Чунцине вообще 30,7 миллиона. Но в Китае при его площади почти в 2 раза меньше, чем в России, численность населения составляет 1,38 миллиарда человек, это вынужденная мера. И даже в этом случае Шанхай с его 24 миллионами жителей занимает площадь 6,34 тысячи км?, в 2 раза с лишним раза больше площади Москвы. Россия же — самая большая по территории страна мира, но проживает в ней не миллиард, а 146,8 миллиона человек, так что уплотнение как ухудшение жизни большинства москвичей представляется абсолютно нерациональным и бесперспективным. Взгляните на Европу — задач по резкому уплотнению каких-либо городов там уже давно нигде не ставят. Акцент делается на равномерность развития, на соблюдение стандартов качества жизни по всей территории, а не в одном каком-то отдельно взятом месте.

«СП»: — О «китайском» пути уплотнения Москвы официально пока никто не заявлял, но все указывает именно на это. А тем временем в столице есть еще и проблема недостатка свободных площадок для возведения большого количества многоэтажек, на которые ориентирована программа реновации из-за большого количества ограничений.

— Согласно статье 7 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации», Москва должна развиваться по генеральному плану, согласованному с правительством РФ. И в рамках комплексного градостроительного развития с соблюдением всех нормативов обеспечения объектами инфраструктуры, каким точечную коммерчески ориентированную застройку районов города жилыми домами не назовешь, эти ограничения обязательно должны приниматься во внимание при расширении адресов стартовых площадок. Рост населения Москвы, формируемый через продажу новых квартир в домах по реновации, никак на государственном уровне по-настоящему не обсужден и не принят во внимание, равно как и геологические особенности столицы как зоны усложненных условий точечного и при этом многоэтажного строительства. Эти факторы, при наличии рисков низкого качества строительных работ в условиях высокого уровня коррупции в этой сфере, не дает никаких гарантий защиты всех нас от техногенных катастроф, аварий и тому подобных неприятностей.

«СП»: — Приведете примеры?

— Их очень много. По низкому качеству строительства можно привести в пример факты разрушения домов в Северном административном округе. Что стало причиной этой беды? Ошибки проектировщиков, отход от плана, который предусматривал укрепление фундаментов близлежащих домов, плохой просчёт риска от размыва почв грунтовыми водами, от нагрузки Замоскворецкой линии метро и круглосуточного потока машин в условиях хищения бюджетных денег. При этом сообщается, что город не берет на себя расходы по ремонту нескольких пострадавших от внешних негативных факторов домов.

А Восточный административный округ, который выбран в качестве крупнейшего для застройки по программе реновации? Он же находится в зоне повышенной карстовой и карстово-суффозионной опасности. В этой части Москвы открыто подземное Девонское море, до конца так и не исследованное. Тут бы расширяться по части организации мест досуга москвичей по международным стандартам качества отдыха, создать, например, крупный санаторно-оздоровительный комплекс, но вместо этого предполагается накрыть округ многоэтажными домами.

Много в свое время писали о провалах грунта в Москве, но потом эту тему свели на нет, а провалы-то остались. Жажда быстрой коммерческой прибыли на москвичах забила, к сожалению, значимость всех необходимых исследований, связанных с безопасностью жизнедеятельности и реализацией социальных ценностей развития (в соответствии со статьей 2 Конституции РФ, например). А ведь жителям соседних со стройкой домов нужны не только устные, но и документальные гарантии, что из-за строительства в непосредственной близости от их частной собственности не произойдет техногенная катастрофа. Что их дома со временем не пострадают и не обесценятся из-за отсутствия всей необходимой инфраструктуры, ведь подземные коммуникации и объекты тоже выступают значимым фактором уплотнения зоны застройки районов Москвы

«СП»: — Кстати, по программе реновации определяются все новые и новые стартовые площадки именно под строительство высотных жилых домов, но не под инфраструктуру. Таким образом рост нагрузки на имеющиеся ее объекты неизбежен со всеми вытекающими отсюда последствиями.

— Это изначально волнует жителей домов, находящихся рядом со стройкой. Есть градостроительные нормативы, обязательные для исполнения властями. А они в Москве за последнее время активно пересматриваются в сторону, по сути, ухудшения условий проживания в городе.

«СП»: — Проиллюстрируете?

— Например, в соответствии с МГСН 1.01?99 (Нормами и правилами проектирования планировки и застройки города Москвы) для жилых домов II категории комфортности (так называемый эконом-класс, до 30 квадратных метров на 1 жителя) был установлен норматив обеспечения властями не менее одного машиноместа на квартиру. Для I категории комфортности (комфорт-класс, от 30 до 50 «квадратов» на 1 жителя) — не менее 1,7 машиноместа на квартиру. Для домов повышенной комфортности (бизнес-класс, свыше 50 кв. м на 1 жителя) — не менее 2 машиномест на квартиру. Помимо этого, обязательным является организация гостевых стоянок для временного хранения автомобилей из расчета 40 мест на 1 тыс. жителей.

А уже в соответствии с пересмотренным на основании постановления Правительства Москвы от 4 октября 2005 года №?769-ПП вариантом МГСН 1.01?99, для территории города, округа, района, микрорайона общую потребность в машиноместах для автомобилей физических лиц следует принимать уже в количестве не менее 320 машиномест на 1000 жителей. Для автомобилей юридических лиц следует дополнительно предусматривать не менее 20 машиномест на 1000 жителей, все из которых следует размещать в гаражах-стоянках.

В Региональных нормативах градостроительного проектирования города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 23 декабря 2015 года №?945-ПП, норматив обеспечения машиноместами установлен 1 машиноместо на 80 квадратных метров жилья.

Таким образом, базовые требования благоустройства районов жилой застройки по программе реновации предусматривают, что чисто теоретически 1 машиноместо будет приходиться на две с половиной квартиры. Поскольку в этих нормах права нет оговорок по их обратной силе, то для жителей домов разных лет постройки должны действовать и разные нормативы. В любом случае речь идет о машиноместах в охраняемых гаражах-стоянках, а не на временных уличных парковках. Которые, кстати, по нормам права предназначены, в основном, для временного размещения автомобилей и для гостевых целей.

«СП» — И в чем тут конкретно нарушения по машиноместам?

— У нас нарушилась преемственность обязательств властей перед жителями Москвы, более четко стали проявляться двойные стандарты градостроительной политики. Из опубликованных ранее в открытом доступе данных мы видим, что в столице фактическая обеспеченность машиноместами по состоянию на декабрь 2006 года оценивалась в 38% (дефицит 62%). В Городской программе подготовки к комплексному градостроительному освоению подземного пространства города Москвы на период с 2009 по 2011 годы, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 18.11.2008 года №?1049-ПП, указывается: «в 2008 году дефицит мест для парковки в столице составлял более двух миллионов», а «задача обеспечения населения автостоянками, паркингами, гаражами решается только на 60% из-за дефицита свободной территории, которую можно отвести под этот вид наземного строительства», именно поэтому необходимо осваивать подземное пространство города.

«СП»: — Сейчас что-то изменилось?

— В результате нарушения нормативов (например, первый заселенный по реновации дом 62Б на 5-й Парковой улице на 340 квартир построен без паркинга) на подземные паркинги устанавливаются цены, превышающие стоимость многих автомобилей. Они сопоставимы с ценой жилья в городе. Нужны более приближенные к уровню жизни большинства москвичей векторы развития.

Проблема еще и в том, что у людей, например, отбирают машиноместа в сносимых под программу реновации гаражах, не предоставляя никакой альтернативы в натуре. Взамен власти предлагают москвичам размещать свои автомобили на платных парковках в улично-дорожной сети в условиях фактического обеспечения парковочными местами в городе до семи квартир на машиноместо. Получается, нормативы обеспечения машиноместами не планируют соблюдать, создавая тем самым социальное напряжение.

«СП»: — Традиционный вопрос — что делать?

— Мы обсуждали нормы права и реальную правоприменительную практику. Они стали уж очень сильно расходиться. Их надо усилиями всего общества сближать, открыто говоря о нарушениях со стороны самих властей — проявлении коррупции как проблемы №?1 в России и в Москве. Общественный контроль никто не отменял. Закон Москвы от 12 марта 2014 года №?9 «Об обеспечении открытости информации и общественном контроле в сферах благоустройства, жилищных и коммунальных услуг» как раз подтверждает правомочность активизации действий москвичей в обсуждении конкретных решений по данной программе.

Есть группы неравнодушных людей, противодействующих точечной застройке в Москве. Но в масштабе всей страны негодование людей, критика и наказание должностных лиц больше строится пока вокруг неуважительных высказываний типа «макарошек», «скотобазы» и «никто не просил рожать». А сегодня важно еще и пресекать беду, выстраиваемую на лжи. Вот за нее никто не уволен, между тем наказание должно быть не меньшим, чем за неэтические высказывания. Ложь со стороны представителей власти должна быть исключена. В рамках соблюдения властями установленных градостроительных нормативов и по недопущению ситуации их нарушения в дальнейшем должен быть установлен перечень обязательных показателей, публикуемых для каждого района столицы.

«СП»: — Есть же сайт Фонда реновации…

— И что мы там находим? Рассуждения из разряда «было» и «стало». Это исключительно информационный сайт, наполнение которого можно в любой момент поменять. А где же гарантии соблюдения прав жителей Москвы? Ведь из информации на сайте не ясно, получат ли жители домов по программе реновации новые объекты инфраструктуры или будут пользоваться уже введенными. Гарантии соблюдение властями установленных ими же градостроительных нормативов нигде никаким образом не закреплены.

Если все москвичи должны парковаться на временных платных уличных парковках, то начинать надо выстраивать эту систему с норм права и с руководителей. Добавлю также, что выбор стартовых площадок по программе реновации не должен идти вразрез и с программой мэра Москвы «Мой район», нацеленной на создание равных условий жизни в разных районах Москвы. И если жители районов выступают против строительства многоэтажных домов и просят о сохранении каких-то важных для них объектов инфраструктуры, то важно услышать их и пойти навстречу, минимизируя действие всех негативных факторов, которые могут существенно снизить их уровень жизни.

Проблемы столичной недвижимости: Мэр Собянин не желает замечать, что москвичи объявили войну мафии