Престижные апартаменты могут вдруг превратиться в «маргинальное гетто» — насколько реален такой вариант - «Недвижимость»

Материал комментируют: Елена Мищенко Ключевой проблемой рынка недвижимости остается масштабный разрыв стоимости квартир в новостройках и на вторичном рынке, который достиг коэффициента 1,55−1,65, пишут «Известия» со ссылкой на вебинар рейтингового агентства «Эксперт РА». То есть жилье на этапе котлована может стоить более чем в полтора раза дороже уже готового жилья в соседнем доме. Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко в беседе с изданием отметил, что на рынке слишком много неликвидного жилья, а студии по 15−20 кв. м, построенные по высоким ценам под льготную ипотеку, могут превратиться в «гетто» с плохими перспективами на вторичке. Одновременно с этим государству приходится субсидировать разницу ставок по уже выданным льготным ипотечным кредитам на сумму порядка 2 трлн руб. (по итогам 2025 года). Чтобы покрыть такую сумму Минфину приходится занимать деньги на рынке через облигации федерального займа (ОФЗ) под 16−17% годовых, пишет издание. Доходность по ним остается высокой, чтобы сохранять привлекательность безрискового ориентира для инвесторов, но это одновременно удерживает высокие ставки и в других частях экономики. Генеральный директор АН «Счастье под ключ» Елена Мищенко подтвердила в разговоре с «СП», что разрыв между новостройками и вторичкой остается большим. — На первичном рынке цены были разогнаны субсидированной ставкой по ипотеке, и затормозить рост стоимости квартир не получается. С 2019 года в рамках 214-ФЗ все застройщики связаны с кредитным плечом (деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах и недоступны до сдачи дома, поэтому строить приходится в основном на банковский кредит — «СП»). С одной стороны, это гарантирует покупателю, что дом будет достроен. Но с другой стороны, если застройщик обязан строить на кредит, то и ставка по нему должна быть ниже для того, чтобы цены на квартиры не росли так сильно. Можно также давать возможность застройщикам менять финансовую модель, чтобы они могли продавать с фиксацией в ЕГРН квартиры по разным программам, включая рассрочки и отложенные оплаты. Высокие ставки для застройщиков закладывают дополнительную стоимость в приобретаемую квартиру. Инфляция не исчезает, стоимость стройматериалов и работ тоже растет. Поэтому девелоперы не могут опустить цены ниже уровня, при котором проект остается рентабельным. «СП»: Актуальны ли риски прекращения строительства жилищных проектов и есть ли угроза появления «гетто»? — Компании уже начали строить меньше. Вторичный рынок в этом году опять подрос даже при том, что застройщики объявили о падении в октябре вывода на рынок новостроек в Москве (по разным подсчетам, речь идет о сокращении запуска на 32−52% — «СП»). Но никаких «гетто» у нас не будет. Все строящиеся дома будут сданы, введены в эксплуатацию и проданы, правда заметно дольше по времени. Конечно, застройщики в свою очередь будут задумываться, стоит ли строить в Москве. Компании думают о том, как бы продать бизнес-класс и премиальное жилье, но все же основные потребители, которые готовы покупать жилье, представляют собой семьи с доходом на семью 300−400 тыс. руб. в месяц (согласно данным Росстата, среднедушевой доход в Москве во втором квартале 2026 года составил 161,2 тыс. руб. — «СП»). Но такие покупатели стремятся получить готовую квартиру недалеко от метро, с отделкой и с нормальным метражом. Если семья не попадает под семейную ипотеку или уже ей воспользовалась, то она стремится к тому, чтобы платить сниженную ставку в период, пока дом строится. Несмотря на то, что ключевая у нас 14%, рыночные ипотечные ставки достигают 18−20%. Под 15−16% выдают всего несколько банков, но они делают это далеко не для всех или выдают, но не ту сумму, которая нужна. Рефинансирование также в большинстве банков достигает 19%, что хорошо разве что для тех покупателей, кто брал ипотеку под 25%. Это можно было бы решить в рамках совместной программы девелоперов и банков, которая может на период стройки и дополнительно полгода для переезда или обстановки ее мебелью после выдачи ключей предлагать сохранение субсидированной ставки, а уже только потом переходить на обычную ставку. «СП»: Остается ли проблема, что построенные под льготную ипотеку комплексы из студий по 15−20 кв. м по высоким ценам могут продаваться значительно хуже на вторичке? — Такие квартиры действительно могут продаваться плохо. Сейчас такой период, что люди приобретают жилье, которое можно дешевле купить, быстро реализовать или сдать в аренду. И в общем никто из покупателей и не планировал особо жить в студиях 15−20 кв. м. Семьи с детьми брали такие квартиры, потому что на такие студии нужен был минимальный взнос. Ставка по семейной ипотеке составляла раньше 6% для многих, что вполне подъемно. Семьи рассчитывали, что ребенок (после того как подрастет) продаст квартиру и купит там, где ему нужно. А студию можно и сдавать, пока он еще не вырос. То есть такие квартиры стали выполнять функцию семейного капитала, так как жилье продолжает дорожать, учитывая и общую инфляцию. Конечно, встречаются проблемы, когда, к примеру, застройщик продает квартиру в новостройке за 10 млн руб., а покупатель потом не может перепродать и за 8 млн руб. Чаще всего от такого страдают объекты «в полях» вне территории мегаполисов и тем более Москвы, когда девелоперы обещают на рендерах хорошую инфраструктуру. А по факту последняя там появится лишь через 10 лет после того, как застройщик доделает последний дом. Соответственно транспортная доступность у таких объектов будет плохой, что снижает цену на вторичном рынке. Если учитывать и невыгодные для продажи квартиры в городах, то страдают прежде всего неликвидные объекты. Такими могут на вторичном рынке признать, к примеру, квартиры, окна которых выходят на стилобат или расположены под козырьком, или жилье в старом и неэстетичном фонде. Но если речь идет о среднестатистической квартире комфорт-класса 35−40 кв. м и тем более с отделкой, подземной парковкой и шаговой доступности от метро не выше 25 млн руб. за однокомнатную, то в Москве они продаются нормально. «СП»: Что происходит с динамикой продаж квартир ? — Спрос уменьшился, но массового отказа от покупок квартир нет. Потребители не выжидают, берут сразу. Жилищный рынок также может встряхнуть немного и потенциальное расширение прогрессивной шкалы НДФЛ на проценты по вкладам. «СП»: Кто из застройщиков столкнется с самыми сложными вызовами? — Больших и средних игроков они не коснутся. Когда девелоперы хотят сэкономить, то первое, что они делают: меняют материалы на более дешевые. Крупные игроки также стали выпускать меньше жилья. В итоге они смогут продать скопившиеся квартиры, успеть достроить для них инфраструктуру, чтобы повысить или поддержать рыночную стоимость такого жилья. Малым компаниям будет сложнее, в том числе потому что им трудно договариваться о реализации различных ипотечных программ или льготных проектных финансирований. Возможно часть из них не справится и уйдет с рынка, особенно те, кто был изначально более амбициозным. В таком случае терпящие слишком сильные убытки малые фирмы смогут успеть перепродать объекты более крупным компаниям. Все же банкротство девелопера способно на 2−3 года в лучшем случае, а иногда и на 10 лет, задержать получение покупателями ключей. Поэтому проблемным игрокам лучше привлекать крупных инвесторов, чтобы все же достроить объекты, но для этого нужна выгодная финансовая модель. Если выгода не существенна, то в таком случае придется передавать объекты компании на счет банка.