Сможет ли Россия избежать ипотечного пузыря - «Недвижимость»

Курс ЦБ на снижение ключевой ставки и, как следствие, постоянно меняющиеся ипотечные ставки привели к очередным рекордам на рынке ипотечного кредитования в 2017 году. Только за прошлый год ключевая ставка менялась 6 раз и достигла уровня 7,75% годовых, а средневзвешенная ставка по ипотеке стала меньше 10%. По предварительным прогнозам АИЖК, количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 35% по сравнению с 2016 годом. Бурное развитие отрасли и рекордные показатели стали причиной для разговоров на тему возможного «ипотечного пузыря». «Что позволяет некоторым экспертам делать вывод о том, что ипотечный пузырь на рынке жилья возможен?», — поинтересовалась «СП» у управляющего партнера компании «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского. — Некоторые проводят аналогию с 2008 кризисным годом, забывая, что тогда основной причиной появления большого числа неплатежеспособных заемщиков стали низкие требования по первоначальным взносам. Сегодня ситуация иная, банки не снижают требования к заемщикам, каждый клиент проходит серьезную процедуру андеррайтинга, а программы с нулевым первоначальным взносом предлагают всего несколько кредитных организаций. Кроме того, ставки по таким продуктам существенно выше среднерыночных, поэтому ипотека без первоначального взноса не востребована у населения. «СП»: — А насколько вероятно его разрастание и лопание в ближайшей перспективе? Что этому может помешать, а что, наоборот, поспособствовать? — На мой взгляд, разговоры об «ипотечном пузыре» и попытка привязать ситуацию у нас к событиям, происходящим в Америке 10 лет назад, беспочвенны. Условия на рынке ипотечного кредитования в нашей стране существенным образом отличаются от условий в странах Европы и США. Соответственно отличается и поведение заемщиков. Наши граждане, прежде чем взять кредит, серьезно оценивают свои финансовые возможности, они более сознательные. Банковские сотрудники, например, советуют своим клиентам перед оформлением ипотеки откладывать несколько месяцев виртуальные ежемесячные платежи, чтобы можно было оценить, насколько комфортно будет заемщику осуществлять реальные выплаты по ипотеке. Вообще в России нет привычки «жить в кредит». Высокие проценты и существенная переплата за пользование заемными средствами чаще всего подталкивают заемщиков досрочно погашать долг перед банком. Кроме того, наших соотечественников пугает возможная перспектива потерять свою единственную квартиру, уже отдав банку существенную сумму от ее стоимости. «СП»: — Насколько перспективной и востребованной для рынка является инициатива о пресловутой «ипотеке под 6%»? Способна ли она существенно изменить положение дел на рынке жилья и как именно? — В 2017 году рост объемов продаж в новостройках Москвы стал возможным в первую очередь благодаря относительно доступной ипотеки. Снижение ставок — это однозначно очень положительная и долгожданная тенденция. Не стоит забывать, что долгое время ипотечные ставки в нашей стране были на запредельно высоком уровне и за это время сформировался определенный отложенный спрос. Чем ниже будет ставка — тем выше будет спрос на ипотечные продукты. И 6% - это не предел. Мы находимся только в самом начале пути и до условий, действующих в странах Америки и США, я имею в виду размер ставки 4?5%, нам еще очень далеко. Общая экономическая ситуация в России и уменьшение реальных доходов населения являются главными сдерживающими факторами, которые препятствуют росту спроса на рынке жилья. Ипотека по-прежнему остается единственным доступным инструментом улучшения жилищных условий для большинства наших граждан и её значение сложно переоценить. «СП»: — Каковы ваши прогнозы на ближайшие полгода в сфере первичной недвижимости? — Основная тенденция на рынке недвижимости Московского региона в прошлом году — выход многочисленных новых проектов и существенное увеличение объема предложения в сегменте новостроек. Думаю, этот тренд продолжится и в первой половине текущего года. Основная причина — вступление в силу части поправок в законодательство о долевом строительстве летом 2018 года. До этого момента девелоперы ускорятся с оформлением разрешительной документации и постараются успеть вывести новые проекты на рынок. В плане ценообразования ничего существенно не изменится, переизбыток предложения и умеренный покупательский спрос будут сдерживать рост цен в сегменте первичного жилья, в основном стоимость будет увеличиваться за счет изменения стадии строительной готовности объектов. Заметный рост цен возможен только в ликвидных жилых комплексах, расположенных в хороших районах, характеризующихся высокими темпами и качеством строительства. «СП»: — Какие инициативы властей и министерских чиновников способны помешать развитию девелоперских компаний, а какие, наоборот, помочь? — Основная тема, которая заботит сегодня представителей девелоперского сообщества, — переход на банковское проектное финансирование. Эта инициатива однозначно не пойдет на пользу рынку и будет препятствовать его дальнейшему развитию. Сама по себе мера хорошая, она способна полностью исключить все риски участников долевого строительства. Именно по такой схеме работают девелоперы в развитых странах. Однако, в России с высокими темпами инфляции, дорогими банковскими кредитами и ограниченной возможностью прогнозировать экономику девелоперских проектов на долгосрочную перспективу отказ от привычной схемы долевого строительства приведет к уходу с рынка многих компаний. В числе других последствий можно назвать сокращение объемов жилищного строительства и рост стоимости квадратного метра в новостройках. «СП»: — Какие же шаги следует предпринять для реального развития рынка первичной недвижимости? От чего избавиться, что добавить? — Нужно дать возможность девелоперам адаптироваться к новым требованиям 214-ФЗ, который в достаточной степени защищает интересы покупателей жилья, перестать постоянно менять правила игры. Я приветствую меры, направленные на улучшение условий кредитования бизнеса, но с трудом представляю, как можно этого добиться сегодня на практике. Девелоперский бизнес в нашей стране является довольно рискованным, высокие ставки — это единственная возможность для банков обезопасить себя. Возможно предусмотреть некие послабления и преференции для девелоперов, готовых брать на себя серьезные социальные обязательства, например, возведение уникальных инфраструктурных объектов или достройку проблемных объектов за оборотившимися компаниями. Ну и, конечно, не могу не упомянуть о сокращении административных барьеров, над которым еще предстоит долго работать. Справка «СП» По данным исследования, проведенного в декабре 2017 года Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ), в настоящее время кредитную карту того или иного банка имеет уже практически каждый пятый россиянин. При этом свыше 50% держателей оформляет ее, не преследуя какой-либо конкретной цели, как говорится, «на всякий случай». Аналитики НАФИ обращают внимание на тот факт, что в 2013 году подобными картами обладали только 5% граждан. 24 января 2018 года председатель Молодежного парламента при Госдуме Мария Воропаева выступила с инициативой об отмене первоначального взноса при получении ипотеки для молодых семей в возрасте от 18 до 35 лет. Данная инициатива будет рассмотрена при участии комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, а также представителей государственных органов и ведущих банков. Принятый документ планируется направить в правительство России, Госдуму и региональные органы власти.