Рынок подержанных квартир скоро «взорвется» - «Недвижимость»

Анализируя сложившуюся ситуацию со вторичным жильем столичного региона, эксперты пришли к выводу, что до его «большого взрыва» остаются считанные месяцы. И приведут рынок к этому событию, уточняют представители компании «ИНКОМ-Недвижимость», несколько основных факторов. Фактор №?1. Низкоинфляционный режим По итогам минувшего года уровень инфляции впервые в истории современной России упал до рекордно малого показателя в 2,5% (при том, что изначально планировалось опустить ее только до четырех процентов). Однако это, в свою очередь, вызвало в среде риелторов некоторые опасения — рост цен заставляет инвесторов торопиться с вложением средств (если не купить сегодня, завтра будет дороже), а низкая инфляция, напротив, сдерживает оборот капитала. На этом фоне потенциальные покупатели начинают все чаще рассуждать в духе «а зачем мне торопиться с приобретением, если завтра квартира будет стоить ровно столько же» (а примерно так они и рассуждают с 2015 года), что существенно ограничивает спрос. Но в конце 2017 года Центробанк поставил перед собой задачу слегка «подстегнуть» инфляцию, чтобы она подскочила до тех самых изначально ожидаемых, комфортных для экономики в целом четырех процентов. Это, естественно, не замедлит отразиться на ценниках за объекты. Фактор №?2. Снижение ключевой ставки и повышение доступности ипотеки Тот факт, что сейчас ее значение практически вплотную приблизилось к уровню четырехлетней давности (7,25% сейчас против 7% в апреле 2014 года), позволяет коммерческим банкам смягчать условия кредитования населения, что, в свою очередь, стимулирует деловую активность инвесторов. Так, в настоящий момент средневзвешенная ставка по ипотечному займу на покупку подержанной квартиры в ряде кредитно-финансовых организаций составляет 9,9% (вместо 19,5% в марте 2015 года и 11,5% в аналогичном периоде прошлого года). Знатоки вопроса ожидают, что к концу 2018 года ключевая ставка упадет еще (предположительно до уровня в 6,75%). Соответственно, годовые проценты по ипотечным кредитам понизятся еще (примерно на 1?2 процентных пункта), а значит, станут еще более доступными для граждан. Фактор №?3. Снижение доходности банковских вкладов В конце 2014 и начале 2015 годов ключевая ставка ЦБ РФ находилась на уровне 17%. В то же время средневзвешенный годовой процент по депозитам физлиц в крупнейших банках колебался в диапазоне от 11,24% до 12,1%. С апреля 2015 года оба этих показателя поползли вниз, и несколько раз годовые проценты по вкладам опускались ниже в 6%. Однако этот уровень рассматривался россиянами как вполне комфортный, особенно на фоне того, что рублевые цены на вторичное жилье также падали (реальная цена продажи, по данным «инкомовских» специалистов, в период с 2014 по 2107 годы понизилась на 23%). При таких раскладах в 2015 году гражданин, располагающий пятью миллионами рублей, мог себе позволить не покупать срочно какую-нибудь «однушку» на первом этаже «хрущевки» где-то в районе станции метро «Севастопольская», а положить их на депозит сначала под 10%, а еще через год под 7% годовых, и в итоге через два года снять в банке уже 5,9 миллиона рублей, чтобы купить себе уже «двушку» на четвертом этаже «брежневки». Но в январе нынешнего года ставки по вкладам упали до каких-то 5,6% годовых. И заявленная Центробанком на ближайшую перспективу политика позволяет предположить, что выше 6% они уже вряд ли поднимутся. Более того, у экспертов есть основания предположить, что скоро они вообще рухнут до 4%. А в таких условиях снова будет выгоднее вкладывать средства не в банк, а в недвижимость. Тем более если учесть, что, наметившаяся тенденция на ее подорожание, по прогнозам знатоков вопроса, будет только укрепляться. К настоящему моменту, констатируют в «ИНКОМе», средневзвешенная стоимость квадратного метра подержанной квартиры колеблется на уровне 180 тысяч рублей за штуку, начав расти с лета прошлого года. Кроме того, в самом ближайшем будущем на рынок вторичной недвижимости могут вернуться так называемые консервативные инвесторы, которые полностью «выбыли из игры» в 2015 году. Их интерес заключался в том, чтобы не преумножить, а сохранить имеющиеся сбережения через покупку недвижимости и последующую сдачу ее в аренду. Такая политика позволяла им получать на типовом жилье доходность на уровне 5?8 процентов. Снижение же ставок по депозитам вновь создало для подобной деятельности неплохие предпосылки. Конечно, массового «камбэка» подобных покупателей ожидать не стоит, но на прирост в размере 10% риелторы все же надеются. Фактор №?4. Внедрение проектного финансирования на «первичке» С первого июля 2018 года вступают в силу поправки к закону №?218-ФЗ (о долевом строительстве). Согласно им, итоговая модель финансирования нового строительства изменится, очень скоро граждане не смогут приобретать квартиры (а по сути — всего лишь право требования) на этапе котлована, пусть это даже на 30% дешевле, чем готовое жилье. Девелоперы обязаны будут использовать исключительно средства банков, что приведет к удорожанию себестоимости одного жилого «квадрата» как минимум на 25%. Учитывая, что себестоимость новостроек и без того растет в силу разных причин (среди которых — удорожание стройматериалов, возрастающие расходы на логистику, повышение налогового бремени), эксперты предполагают, что многие застройщики будут вынуждены уйти с рынка, а оставшимся придется в целях выживания заметно сократить объем предложения. В конечном счете разрыв между стоимостью квадратного метра в новостройке и на «вторичке» сократится еще заметнее., тем более что за последние два года он и так уменьшился (с 21,4% до 19,2% в сегменте эконом-класса и с 22,8% до 5,1% в комфорт-классе). На этом фоне, резюмируют представители риелторского сообщества, спрос на подержанное жилье подскочит как минимум на 50%.