У обнищавших россиян власть заберет единственное жилье - «Недвижимость»

В январе прошлого года Минюст предложил поправки в Гражданский кодекс РФ и закон об исполнительном производстве. Эти новеллы позволяли, в частности, продавать единственное жилье должника с торгов, если обязательства последнего превысят 5% от стоимости недвижимости, а площадь объекта в два и более раза превышает социальную норму (в среднем по России от 14 до 18 квадратных метров на человека). Естественно, при условии, что задолженность подтверждена в судебном порядке, а иного имущества для взыскания не обнаружено.

Экспертное сообщество эти новшества раскритиковало. Аналитики отметили, что в предложенном варианте закона под удар попали бы граждане, имеющие долг по ЖКУ в размере 50 тысяч рублей и проживающие в квартирах стоимостью от 1 миллиона рублей. Минюст пообещал внести в законопроект ряд правок. Например, за долги по кредитам и ЖКХ жилье не отнимать, а сферу действия документа распространить на долги по алиментам, возмещение вреда здоровью или в связи со смертью кормильца, а также на возмещение вреда от преступления. И накладывать взыскание на жилье только в том случае, если на человека приходится более 36 «квадратов», а сумма долга превышает 200 тысяч рублей.

На излете 2018 года Минюст кардинально переписал законопроект. В частности, теперь предлагается изымать единственное жилье за любые долги, но только в рамках дела о признании человека банкротом, если размер долга перевалил за полмиллиона рублей, а просрочка по обязательствам составила 3 и более месяцев.

Примечательно, что на этот раз четких параметров «роскошества» жилища ведомство не очертило. Правда, сообщает «Интерфакс», допустило следующую оговорку: пока не доказано иное, не считается роскошным жилище, стоимость которого заведомо не превышает 30 млн рублей. Либо, говорится также в документе, на каждого члена семьи должника, проживающего в нем, приходится не более 30 квадратных метров. Доказывать, что единственное жилье все-таки является «роскошным» предлагается желающему изъять его кредитору, а суду вменяется «принимать во внимание» число проживающих совместно с должником граждан и некие «иные обстоятельства». При этом предполагается, что отказ в изъятии единственного жилья должен последовать в том случае, если размер требований явно несоразмерен стоимости спорного жилища, размер долга не превышает 1 млн рублей либо составляет менее 5% от стоимости спорного жилища.

Кредитора новый законопроект обязывает до продажи изымаемого жилья купить должнику новое с таким расчетом, чтобы оно было уже построено и находилось в том же населенном пункте, не было признано аварийным, а на каждого члена семьи должника пришлось бы не менее 10 квадратных метров жилой площади и 20 — общей, а количество изолированных комнат равнялось бы как минимум половине от числа членов этой семьи. При этом суд получает право определять дополнительные критерии для нового жилья должника с учетом места работы и учебы, заболеваний членов семьи и иных обстоятельств.

«СП» попросила некоторых экспертов оценить перспективы нового варианта «минюстовского» закона. При наличии некоторых разногласий по ряду моментов, все они сошлись в одном — этот законопроект способен взорвать весь российский социум.

Так, в первую очередь издание поинтересовалось у знатоков вопроса: можно ли в случае вступления этого законопроекта в силу ожидать массового инициирования процедур банкротства граждан?

— Уровень закредитованности населения сейчас высокий, — подчеркнула Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Порядка 30% доходов самых бедных заемщиков уходят на обслуживание разных долгов. В группе россиян со средними доходами на эти же цели затрачивается 25% поступлений. Хотя эти показатели постепенно сокращаются, нужно понимать, что экономическая обстановка может резко ухудшиться, и даже относительно не обременительные долги превратятся в просроченные. В то же время по уже имеющимся банкротствам начнется пересмотр дел, так как кредиторы попытаются отсудить «лишнюю» жилплощадь.

Впрочем, Ольга Кириллова, управляющий директор юридической компании Heritage Group уточнила: Минюст в первую очередь отреагировал на постановление Верховного суда РФ по делу Анатолия Фрущака, отправившего дело об изъятии единственной дорогостоящей квартиры ответчика на новое рассмотрение. Таким образом, суд первой инстанции должен рассмотреть дело заново с учётом того, что имеется судебный акт Московского областного суда, установивший в 2016 году, что Анатолий Фрущак искусственно создал ситуацию, в которой спорная квартира осталась его единственным жильём.

— Ранее пятикомнатная квартира была у ответчика не единственной, — напоминает она суть дела, — но он сознательно вывел всё имущество, и суд счёл эти «манёвры» злоупотреблением правом с целью невыплаты долга кредитору. То есть имеется вступивший в законную силу акт, которым Фрущаку отказано в признании данной жилищной площади единственным жильём.

Иммунитет единственного жилья, установленным статьей 446 Гражданского кодекса (ГК) Российской Федерации, не может быть применён к нему. Предвосхищая вопрос о том, мог ли Фрущак, например, обменять данную квартиру на меньшую, но с доплатой, и расплатиться с истцом, замечу, что с момента начала процедуры банкротства он не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Фактически он и не собирался обслуживать свои долговые обязательства перед кредитором Андреем Кузнецовым, выведя всё имущество именно с целью причинения вреда кредитору. Недобросовестность ответчика доказана адвокатами Кузнецова на основании того, что до начала взыскания кредитором долга у Фрущака были все возможности решить проблему мирным путём, а в его собственности были другие объекты недвижимости.

Последствием вынесенного ВС РФ постановления, подчеркивает эксперт, может стать включение квартиры должника в конкурсную массу и её продажа с торгов. Не стоит рассматривать это как попытку преодоления вполне логичной позиции Конституционного Суда Российской Федерации по вопросу об имущественном иммунитете единственного жилья. В ситуации с Фрущаком речь идет о сознательном причинении вреда кредитору, в результате которого квартира оказалась единственным жильем чисто формально.

— Будут ли прецеденты по другим делам? — размышляет Ольга Кириллова. — В данный момент во многом это зависит от решения суда первой инстанции при новом рассмотрении. Весьма вероятно, что в делах, где должник намеренно избавляется от имущества (в том числе прикрываясь статьей 446 ГК РФ) с целью причинения вреда кредиторам, подобные прецеденты будут. В случае принятия законопроекта Минюста нам с вами стоит ожидать инициирования новых процедур банкротства граждан, или изъятия жилья в случаях с банкротами наподобие Фрущака.

«СП»: — Поскольку параметры «роскошности» жилища в новом законе четко не прописаны, можно ли предположить, что под удар все же попадут граждане, обладающие небольшими квартирами? Например, если в квартире зарегистрирован только один человек, не признают ли его типовую квартиру роскошной для него, даже если он живет там вместе с женой и детьми?

— Сам факт спорности термина «роскошный», — уверена Мария Литинецкая, — уже подставляет под удар абсолютно всех должников. Во-первых, по-настоящему богатые должники не составляют основную массу не оправдавших доверия заемщиков. Как правило, речь идет о людях с низким достатком. Однако у них есть что взять — квартиры. Учитывая низкую «социальную норму» (18 квадратных метров на человека), немало людей может лишиться своего жилья. Условно говоря, суд может с легкостью признать «роскошной» двухкомнатную квартиру в центре Москвы, если из нее нужно выселить одинокого должника. Полагаю, туманность формулировки как раз послужит катализатором массовых выселений.

Ольга Кириллова, напротив, полагает, что предварительные рамки «роскоши» этого не позволят.

— Давайте представим, — предлагает она, — типичную российскую семью. Это муж с женой и 1?2 ребенка. Чаще всего у них нет дополнительного жилья. Чтобы включить их жильё в конкурсную массу, оно должно обладать площадью более 120 метров. Переселить такую семью должны в двухкомнатную квартиру с жилой площадью в 40 метров, и 20 метрами общей площади — итого, минимум 60 квадратов. А мы с вами в большинстве своём живём в типовых советских квартирах — 38, 48, 54 метра.

«СП»: — Насколько вероятно, что в случае принятия законопроекта его вскоре начнут редактировать, как это происходит сейчас практически постоянно, например, с ОСАГО и Жилищным кодексом, в сторону снижения требований к изъятию единственного жилья? Можно ли предположить, что в процессе принятия законопроект обрастет каким-то опасными для рядовых граждан дополнениями?

— Конечно, у законопроекта наверняка много лоббистов, в числе которых и «коммунальщики», — полагает Мария Литинецкая. — Они давно ищут инструменты воздействия на должников, фактически не имеющих возможности расплатиться за долги. Кроме того, в ужесточении мер против заемщиков заинтересованы кредиторы, крупные и небольшие. Главное для них — получить инструмент радикального решения проблемы с задолженностью, который можно «настраивать» через законодательный лоббизм в случае ухудшения экономической обстановки. Поэтому параметры «роскошности», равно как и нормы наделения жильем, гарантии при расселении и другие критерии можно снижать.

— Поправки в законопроект обязательно внесут, — уверена Ольга Кириллова, — потому что сам закон очень серьёзен и ошибки в нём опасны. Подобная мера должна быть чётко выверена и все параметры «роскоши», «задолженностей», финансового состояния банкротов должны быть максимально приближены к реальной жизни, а также не иметь признаков размытости или разночтений.

И, похоже, поправок действительно не избежать, следует из комментария управляющего партнера Consul Group Серегя Пивоварчика.

— Во-первых, в таком виде [как сейчас] норма практически не будет работать в регионах, так как объектов, отвечающих предложенному цензу, не так много, — считает эксперт. — Например, встретить квартиру стоимостью свыше 30 миллионов рублей в отдаленных населенных пунктах РФ, мягко говоря, проблематично, а, значит, там она работать не будет.

В этом контексте, продолжил он, важно отметить, что рынок недвижимости на территории РФ настолько неоднороден, что определить справедливый, единый для всех субъектов РФ уровень стоимости недвижимости, начиная с которого объект можно считать предметом роскоши, просто невозможно. По этой причине любой фиксированный ценз будет несправедливым: слишком низким для крупных населенных пунктов или слишком высоким для всех остальных.

— Во-вторых, — уточнил Сергей Пивоварчик, — однозначной проблемой на пути применения данной нормы станут особенности реализации имущества. Не секрет, что в ходе торгов цена лота снижается, как правило, на 30?50% от первоначальной стоимости (даже если речь идет об имуществе повышенной ликвидности). Отдельно возникает вопрос о перспективах оспаривания реализации имущества стоимость, которого была первоначально определена в размере 30 миллионов рублей, но в ходе торгов снизилась. Формально, это будет нарушением предложенной нормы, ведь итоговая цена реализации окажется ниже предусмотренного законом порога.

Кроме того, вызывает вопросы и обоснованность самой цифры — свыше 30 миллионов рублей. Квартира в Москве стоимостью 30,1 миллиона рублей — роскошь, а загородная резиденция, например, на берегу Байкала стоимостью 29,9 миллиона рублей — не роскошь? Получается, что, например, в Москве предложенная новелла сможет быть применена и будет работать достаточно эффективно, тогда как в регионах она останется неработающей, «мертвой нормой».

«СП»: — Какие в принципе есть достоинства и недостатки у такой формы законопроекта об изъятии единственного жилья?

— На мой взгляд, — констатирует Мария Литинецкая, — сама идея и вектор развития законодательства в этом направлении повышает риски социального взрыва. Законопроект ударит прежде всего по самым незащищенным, но при этом массовым слоям населения. Для общественной стабильности это опасно. Туманность формулировок открывает возможность для неограниченного усиления давления на должников. Изъятие единственного жилья за долги неизбежно станет массовой практикой в условиях стагнации экономики, снижения доходов населения и роста стоимости кредитов.

Правда, Ольга Кириллова выражает надежду, что законотворцы в обязательном порядке учтут интересы и рядовых граждан. Потому что с учётом закредитованности россиян, падения уровня жизни в последние 5 лет, а также вала взысканий со стороны банков и ФССП в последние 2 года, «несправедливые» изменения в проекте закона вызовут социальный взрыв, потому что на улице рискуют оказаться миллионы граждан. Это приведёт не только к революции в законодательстве и в делах о банкротстве, но и к массовым протестам на улицах наших городов, считает она.

Проблемы недвижимости: Россиян лишают права собственности