Как оформить в собственность землю под «хрущевкой» - «Недвижимость»

В связи с обещанными мэрией Москвы денежными компенсациями за снесенные в рамках реновации пятиэтажек квартиры жители мегаполиса резко озаботились состоянием земельного участка под собственными многоэтажками. «СП» с помощью экспертов детально расписывает этот процесс и предупреждает о возможных осложнениях.

Прежде всего, советует председатель совета ТОС Краснова Антон Толмачев, нужно проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом.

— Если участок сформирован, и вы знаете его номер, — продолжает эксперт, — то дальнейшая процедура займёт пару недель: Сначала вам надо сформировать запрос на получение сведений об участке в соответствующем разделе сайта Росреестра. После оплаты и получения выписки берёте свой паспорт, а также свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме, и идёте в МФЦ. Там платите госпошлину 200 рублей, сдаёте документы и через 10 рабочих дней получаете выписку о праве на долю в общей долевой собственности на участок. Всё, участок приватизирован.

Если же участок под домом не сформирован, тогда, утверждает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, нужно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме:

— Правила и порядок его организации прописаны в первой части 45-й статьи Жилищного кодекса РФ. Но если вкратце, то инициаторы собрания должны направить каждому собственнику уведомление, в котором будут указаны обсуждаемые вопросы. Причем уведомление собственникам должно быть отправлено как минимум за 10 дней до даты его проведения.

На этом собрании, добавляет юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов, нужно принять решение о формировании и о государственном кадастровом учете участка под домом и выбрать уполномоченное лицо, которое будет представлять интересы собственников в этом деле. Состав и типовые формы необходимых документов установлены Постановлением Правительства Москвы № 569-ПП от 03 июля 2007 года. В частности, от собственников многоквартирного дома требуется следующее:

1. Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.
3. Лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.
4. Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке.
5. Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.
6. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

После оформления протокола общего собрания уполномоченное лицо обращается в Департамент имущества города (ДГИ) Москвы с заявлением о формировании участка под многоквартирным домом и о постановке его на государственный кадастровый учет. ДГИ поверяет, есть ли утвержденный проект межевания территории на данный квартал. Если его нет, то он ставит данный квартал в план по межеванию за счет бюджета города.

— Проверить самостоятельно, утвержден ли проект межевания под вашим домом, — уточняет гендиректор консалтингового агентства «КОР» Алексей Кораблин, — можно в электронном атласе Москвы. Для этого справа во вкладке «территории» включите слой «проекты межевания кварталов». Если на территорию вашего дома нет проекта межевания, участок сформировать нельзя. Вам остается только ждать утверждения. Узнать сроки, когда проект будет утвержден, можно в управе района или в Департаменте городского имущества (ДГИ). На данный момент в Москве утверждена половина проектов межевания территории

После утверждения проекта межевания территории на квартал, в котором находится многоквартирный дом, столичный ДГИ согласовывает границы участка под многоквартирным домом в соответствии с проектом межевания. На основании решения ДГИ и утвержденного проекта межевания территории собственники многоквартирного дома нанимают кадастрового инженера, который осуществляет работы по межеванию участка и составлению его межевого плана.

Стоимость этих работ в Москве, по информации Антона Толмачева, колеблется в диапазоне 30−50 тысяч рублей (по другим данным — от 70 до 150 тысяч рублей, в зависимости от количества согласований границ и размера участка).

— Источником финансирования данного поручения, — поясняет эксперт, — можно определить либо средства на содержание жилья (если там есть графа типа «благоустройство, содержание зелёных насаждений»), либо средства текущего ремонта, либо дополнительно собранные средства. Далее межевой план и протокол собрания сдаются в орган местного самоуправления (МСУ), которые ведают земельными отношениями. Орган МСУ назначает публичные слушания для обсуждения проекта межевания. Если замечаний не возникает, то готовится и выносится решение о формировании земельного участка.

При этом Алексей Кораблин обращает внимание на следующие важные нюансы:

— Кадастровый инженер должен быть членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Большой плюс, если у него есть положительный опыт работ по формированию участков под многоквартирными домами. Если в ЕГРН сформированы соседние участки, границы вашего участка нужно согласовать с соседями. Только после этого инженер подготовит финальную версию межевого плана в виде электронного документа, заверенного электронной подписью кадастрового инженера. Сдать его в ДГИ можете вы сами. Ведомство переправит его в Росреестр, чьи сотрудники проверят межевой план на соответствие проекту межевания и требованиям законодательства. Если у них нет замечаний, осуществляется кадастровый учет земельного участка. Тогда же и возникает право долевой собственности жильцов на земельный участок. Отдельных заявлений на регистрацию этого права подавать не нужно, об этом сказано в пятой части статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Если же у сотрудника Росреестра есть замечания к межевому плану, он примет решение о приостановлении кадастрового учета на 3 месяца и возвратит межевой план кадастровому инженеру на доработку.

По окончанию подготовки межевого плана, продолжает Василий Шарапов, уполномоченное собственниками лицо формирует необходимый пакет документов для подачи в Росреестр. Туда должны входить:

1. Заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения).
3. Документы, подтверждающие уплату госпошлины. Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 200 рублей (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
4. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
5. Документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.).
6. Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
7. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников).
8. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством РФ.

Когда все документы подготовлены, они сдаются в Росреестр для внесения записи о праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в единый государственный реестр недвижимости.

— Это, — подчеркивает Мария Литинецкая, — можно сделать лично через МФЦ, либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью), или же дистанционно через портал госуслуг, а также сайт Росреестра. А дальше остается ждать сообщения о проведении регистрации по электронной почте или через СМС-уведомление, после чего заказывать выписку из ЕГРН, которой и подтверждается регистрация права на земельный участок.

При этом Антон Кораблин предупреждает, что в процессе выполнения всех вышеописанных действий граждане могут столкнуться с целым рядом сложностей:

— Если не утвержден проект межевания территории, то придется ждать, пока ДГИ его утвердит, а это иногда занимает несколько лет. Кроме того, у нас есть случай, когда посередине участка многоквартирного дома учтены два участка гаражей. Гаражи снесли еще в 90-е, а участки остались. Из-за этого мы не можем сформировать участок так, как он показан в проекте межевания. А это нарушение закона. В таких случаях нужно обращаться с проблемой в ДГИ и Росреестр. Иногда доходит до суда. Может сильно затянуться и согласование границ. Например, соседи не хотят подписывать акты согласования просто потому, что ничего не понимают и боятся. Бывает, попадается откровенно плохой кадастровый инженер. Если он плохо знает закон и требования Росреестра, то будет ошибаться в межевом плане. Тогда проверка межевого плана закончится приостановлением. На его исправление уйдет минимум месяц, и не факт, что после этого Росреестр не увидит новые ошибки. Встречаются и некомпетентные управляющие. В начале января 2017 года случилась реформа кадастра и регистрации. Полномочия проверки межевых планов передали от кадастровой палаты в Росреестр. То есть от технических специалистов к юристам-регистраторам. Многие регистраторы не понимают, о чем идет речь в межевом плане, поэтому «от греха» приостанавливают заявление по выдуманным причинам.