На собрание собственников жилья пустят не всех - «Недвижимость»

Многострадальный Жилищный кодекс в очередной раз собираются изменять. На сей раз наши законотворцы планируют изменить правила проведения общих собраний собственников недвижимости во многоквартирных домах. Соответствующий законопроект, авторами которого заявлены «единороссы» Александр Сидякин и Павел Качкаев, поступил на рассмотрение нижней палаты парламента 24 июля 2017 года.

Документ (имеется в распоряжении редакции «СП») сравнительно небольшой, но содержащиеся в нем поправки имеют очень большое значение для всех россиян, живущих во многоэтажках.

Как указано в пояснительной записке, в настоящее время приоритетом в государственной жилищной политике является обеспечение активности и самостоятельности собственников помещений в многоэтажных домах. Таковых зданий, по данным «Фонда содействия реформированию ЖКХ», насчитывается в стране немногим более 1,28 миллиона штук. И жильцы в них, по уверениям авторов новации, испытывают серьезные проблемы при проведении общих собраний.

И это действительно так, соглашается с ними заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области, председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области» Олег Иванов:

— Как показала практика, общественность оказалась не готова к введению рыночных механизмов регулирования сферы ЖКХ. В советское время эта сфера находилась в ведении государства, поэтому сейчас собственники не понимают своей роли в управлении домом и ответственности за его содержание. Кроме того, порядок проведения общего собрания, предусмотренный действующим законодательством, не позволяет собственникам вести активную работу по управлению многоквартирным домом. Сложности реализации законодательства по проведению общего собрания собственников помещений возникают уже при его организации. К примеру, при вручении уведомления, необходимо удостовериться, что его получает сам собственник помещения (нужно проверить право собственности и сверить с документом, удостоверяющим личность). Не каждый жилец готов открыть дверь и предъявить посторонним лицам свои документы. При рассылке уведомлений почтой инициатор отправки, исходя из положений 20 статьи ГК РФ, должен направить письмо по месту жительства собственника. Однако он может не знать точный адрес проживания человека. Кроме того, отправка такого письма стоит денег, которые собственники не спешат возмещать инициатору проведения общего собрания. Подобные мелочи существенно мешают организовать и провести общее собрание.

Так вот, чтобы ускорить и упростить подготовку к этому мероприятию и сделать его более эффективным, Александр Сидякин и Павел Качкаев предлагают проводить собрание собственников в виде конференции. А к участию в ней будут допускать не всех жильцов, а выбранную ими небольшую группу уполномоченных делегатов (по одному с каждого этажа или нескольким от каждого подъезда), каждый из которых получит право принимать решения и подписывать документы от имени выбравших его жильцов на период от 3 до 7 лет.

«СП» поинтересовалась у экспертов, насколько такое решение своевременно, действительно ли оно способно «расшевелить» собственников, и не приведет ли к усугублению ситуации в этом больном для многих россиян вопросе?

Прежде чем дать оценку подобному предложению, директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко приглашает совершить небольшой экскурс в прошлое и вспомнить, что к 1787 году в США не было ни сильных политических партий, ни национальных средств массовой информации, ни системы быстрой коммуникации в принципе. Люди, стоявшие у истоков американской государственности, предполагали, что из-за низкой грамотности населения страны симпатии избирателей могут завоевать различные популисты и даже экстремисты. Поэтому одним из вариантов решения проблем было внедрение системы избрания президента членами Конгресса. Однако существовали опасения, что глава государства, избираемый собирающейся регулярно небольшой группой людей, может оказаться чрезмерно зависим от нее.

Таким образом предложенная система изменений в общее собрание собственников жилья, по его мнению, очень напоминает сложившуюся в США систему по выборам президента через коллегию выборщиков. Но в Америке, уточняет он, введение подобного механизма диктовалось определенными историческими предпосылками и условиями. Ознакомившись же с современным российским законопроектом, эксперт делает вывод о том, что он сырой (поскольку в нем не прописан и не урегулирован ряд механизмов) и вступает в противоречие с рядом основных статей и положений Жилищного кодекса РФ:

— Я полностью согласен с тем, что существующая процедура проведения общего собрания собственников сложна и нуждается в оптимизации. Но в предлагаемом документе не прописан детальный механизм формирования делегатов. Например, интересно, каким образом будет разрешаться спор между соседями, если они не смогли договориться о кандидатуре делегата? А как будет решаться вопрос, если целый этаж вообще не захотел никого избирать? Не рассмотрена также и ситуация, когда в подъездах расположено разное количество квартир на этаже. Разница может быть даже трех- или пятикратной. Соответственно, за каждым делегатом будет разное количество голосов, но предполагается, что оно будет одинаковым. Плюс вводится новый объект для голосования — жилой этаж подъезда многоквартирного дома. Но нет ни его описания, ни конкретизации. Получается копирование американской системы без учета российских реалий.

Олег Иванов, также полагающий, что сложившуюся систему проведения общего собрания собственников надо реформировать, считает, что эта законодательная инициатива поможет решить лишь часть проблем:

— Она позволит упростить процесс участия граждан и представления их интересов на общем собрании в некоторых случаях. Однако сами они, к сожалению, после ее введения активнее не станут. Для этого органам государственной власти необходимо плотнее заниматься жилищным просвещением граждан, объяснять важность участия жильцов в управлении домом, ответственности за принятые решения, а также возможных последствиях их безучастия в управлении делами дома. Кроме того, стоит отметить, что инициатива должна подразумевать право собственников на такой вид собрания, а не безусловную обязанность. Она не должна исключать возможность личного участия собственника в собрании. В противном случае будут нарушены права жильца, желающих лично представлять свои интересы.

— К тому же, — добавляет Николай Яценко, — предложенная в законопроекте схема не повысит активность собственников, она может запутать процедуру принятия решения, поскольку каждый раз будет подниматься вопрос о законности избрания делегата от этажа. У нас был механизм голосования через представителя по доверенности, однако законодатель свел данный механизм на нет, указав, что доверенность должна быть исключительно нотариальная или удостоверенная по месту работы. Данная схема лишь создаст видимость волеизъявления собственников, а так называемые выборщики будут определять судьбу дома в течении пяти лет так, как им хочется, поскольку они никак не связаны с волей выдвинувших их людей.

Хотя, безусловно, некоторые плюсы у этой инициативы все же есть. Так, например, начальник отдела по работе со СМИ Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области Василий Смольянов, отмечает:

— Если заявленная инициаторами законопроекта цель — сделать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме более организованным и оперативным — будет достигнута, то такое нововведение действительно может стать полезным в плане организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Согласно Жилищному кодексу РФ, капитальный ремонт проводится на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Этим же решением собственники должны утвердить перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту, смету расходов и сроки его проведения, а также источники финансирования. Нередко принятие этих важнейших решений затягивается из-за невозможности собрать кворум. В результате откладываются и все последующие шаги. Голосование делегатов могло бы сделать общее собрание собственников более организованным и продуктивным в плане достижения консенсуса и принятия взвешенных решений в оптимальные сроки.

Но, соглашаясь с этим, руководитель юридического отдела ООО ГК «Димарт» по вопросам ЖКХ Артем Колчин подчеркивает: люди, наделенные полномочиями, могут злоупотреблять своим правом или войти в сговор с управляющей организацией. Таким образом будут приниматься те решения, которые выгодны управляющей организации, либо активной группе.

Конечно, в законопроекте прописано, что «делегаты не могут передавать другим лицам осуществление своих полномочий по голосованию на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме в виде конференции». Однако возникает вопрос — каким образом будет (да и будет ли вообще) контролироваться этот момент на местах, тем более в отдаленных и малонаселенных регионах? Ведь даже депутаты Госдумы, несмотря на принятые в прошлом году жесткие поправки в регламент, запрещающие голосовать по доверенности, до сих пор не отказались от практики нажимания кнопок друг за друга. И если так поступают люди, зачастую знакомящиеся друг с другом только по прибытии в Москву, то стоит ли ожидать иного поведения от рядовых граждан, проживших в соседних подъездах или на смежных этажах по 20−30 лет?

Да, подтверждает Олег Иванов, различные махинации при внедрении данной схемы голосования не исключены. Сюда, например, можно отнести возможность фальсификации со стороны недобросовестных собственников, преследующих некие свои цели, либо подкуп делегатов. К тому же он не исключает, что в случае принятия закона, власти Москвы могут попытаться придать легитимность решению о включении дома в программу реновации через новую форму проведения собраний собственников жилья.

— Но можно постараться свести негативные последствия к минимуму, — добавляет он. — Для этого необходимо провести широкое общественное обсуждение этой инициативы и довести до людей основные правила проведения процедуры. Считаю, что в законопроект необходимо ввести ответственность за фальсификацию документа, наделяющего делегата соответствующими полномочиями, и ввести гражданскую ответственность за убытки, причиненные собственникам в результате наступления негативных последствий такой фальсификации.