Пять антирекордов столичной «вторички» - «Недвижимость»

Некоторые моменты в развитии сегмента подержанного жилья, которые, вне всякого сомнения, можно назвать уникальными за всю историю его существования. Война с новостройками Некоторое снижение стоимости квадратного метра в московских новостройках вкупе с заметным приростом объемов строительства в сегменте бюджетного жилья привело к логичным результатам: оттоку определенной доли покупательского спроса со вторичного рынка. По оценкам специалистов, доля «переметнувшихся» составила 15%. Что же заставило граждан, изначально «заточенных» под покупку подержанного жилья изменить свои взгляды и начать прицениваться к объектам на «первичке»? Главным катализатором этого процесса выступила поддерживаемая государством система субсидирования ставок по ипотечным кредитам, однако и усилия застройщиков по привлечению клиентов самыми различными способами также не пропали даром. «Вторичка», само собой, просто не могла не ответить на этот конкурентный вызов, и, согласно последней политической моде, ответила асимметрично. В итоге к началу лета 2016 года в сегменте подержанного жилья сформировалась следующая тенденция — цены на сопоставимые с новыми по техническим характеристикам квартиры максимально сократились. Причем не только на «классическом» вторичном рынке («хрущевки», «сталинки», «брежневки»), но даже и в современных домах. И в этот момент впервые за всю новую историю существования современного рынка недвижимости вторичные квартиры по этому параметру приблизились к первичным (в том числе и к тем, которые находились на начальных этапах строительства). При этом сближение оказалось настолько плотным, что в ряде случаев подержанные объекты оказались даже дешевле новостроек. Такое положение дел поставило под угрозу главный «козырь» новых квартир — их более привлекательную для потребителя стоимость (разница традиционно составляла 20−30%). При этом знатоки рынка констатируют: выиграть войну за потребителя «первичке» крайне проблематично. Главным образом потому, что вторичный рынок в принципе никаким «порогом рентабельности» не ограничен, что в теории позволяет снижать цены практически до бесконечности. В то время как новостройки становятся заложниками ситуации с прибылью девелоперов. «Не спеши, а то успеешь» Поскольку государство вынуждено было взять курс на смягчение кредитно-денежной политики, проценты по ипотеке на вторичном рынке все же пошли вниз. Так, с начала этого года крупнейшие финансовые игроки в этом секторе опустили ставки по своим базовым программа для подержанного жилья в среднем в диапазоне от 0,5% до 4,05%. В связи с тем, что все эти меры принимались последовательно, у потенциальных покупателей сложилось стойкое ощущение, что подобная либерализация условий по жилищным кредитам будет продолжаться и дальше, а это, в свою очередь, спровоцировало развитие тенденции отложенного спроса. По оценкам аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», к настоящему моменту каждый третий гражданин, рассматривающий возможность в ближайшей перспективе покупку вторичной квартиры с привлечением ипотечного кредита и в принципе готовый выйти на сделку, откладывает активные действия, ожидая дальнейшего падения процентных ставок. Если еще год назад, подчеркивает руководитель «инкомовского» департамента вторичного жилья Сергей Шлома, потребители ориентировались в своих ожиданиях на уровень в 12,45% годовых, то сейчас этот «порог ожидания» гораздо ниже — 10%. Дисконт всему голова В течение этого года доля сделок на условиях существенного дисконта колебалась в диапазоне 79−86%. Такой показатель специалисты рынка недвижимости называют историческим максимумом за всю историю аналитических наблюдений. Впервые эта тенденция была зафиксирована в июне 2015 года, уже в июле она стала преобладающей (80% сделок) и с тех пор уже постоянно находилась на пиковых высотах. Абсолютный рекорд по сделкам с дисконтом на «вторичке» был достигнут в прошлом месяце (86%). При этом средний размер скидки составил 8,5% от первоначально заявленной цены. Как отмечают некоторые эксперты, переломить данную тенденцию можно только в одном случае: когда тотальное падение цен не просто остановится, но еще и продемонстрирует хотя бы едва заметную положительную динамику роста. Тогда доля продаж с дисконтом войдет в свое привычное русло (50−60%). «Синдром разочарованного продавца» В уходящем году средний срок экспозиции ликвидного вторичного объекта составил 85 суток (абсолютный исторический рекорд принадлежит февралю — 100 дней). Этот показатель на 15% больше, чем совокупный средний за последние четыре года. И это на фоне существенного увеличения числа просмотров: перед тем, как принять решение о приобретении жилплощади на столичной «вторичке», каждый покупатель отсмотрел в среднем порядка 20 объектов, тогда как в «тучные» годы совершалось всего около пяти визитов. В первую очередь это — свидетельство крайней избирательности граждан. На стабильном рынке покупателей заставляло двигаться ожидание изменения рыночной конъюнктуры, подстегивало опасение роста цен (особенно в традиционно ажиотажные сезоны). В этом же году сложилась принципиально другая ситуация: покупателя совершенно не страшит возможное удорожание объектов не то, что в краткосрочной, а даже и в среднесрочной перспективе. В результате он может позволить себе неспешно «прогуливаться по базару», выбирая объект, как говорится, по душе. В то же время продавцы, видя такой поток «визитеров», начинали ошибочно думать, что выставленный ими объект обладает какими-то совершенно невероятными притягательными качествами. Однако, к их великому разочарованию, второй закон диалектики не срабатывал. Перехода количества (просмотры) в качество (сделка) не наблюдалось. Как следствие — людей покидала уверенность в том, что они вообще хоть когда-либо смогут реализовать недвижимость. И в этом есть определенная истина: по словам риелторов, в текущей ситуации покупателя реально интересовал только явно привлекательный с точки зрения стоимости вариант, одновременно находящийся в хорошем техническом состоянии. В этом случае собственник квартиры менялся в течение одного месяца. Много товаров, дешевых и разных Уходящий год запомнился также и тем, что позволил рынку вторичной недвижимости просто-напросто переполниться дешевыми (до 5 миллионов рублей) объектами. В марте на рынке впервые стоимость беспроблемных с юридической точки зрения типовых «однушек» в «хрущевках» опустилась до 4 миллионов рублей. В 2014 и первой половине 2015 года объем подобного предложения составлял всего 3−4% в общей структуре предложения, но прошлой осенью этот показатель стал быстро и стабильно расти, и к ноябрю увеличился практически вдвое (до 6−7%), фактически обеспечив переизбыток квартир низшего ценового сегмента: «сталинки», а также объекты в панельных пяти- и девятиэтажках. Аналитики склонны объяснять такую тенденцию одновременным воздействием нескольких факторов. Во-первых, произошла заметная коррекция стоимости жилья (порядка 15% за год с учетом активного торга). Во-вторых, свою роль сыграл так называемый «эффект низкой базы». Проще говоря, объем предложения просто не сумел быстро восстановиться в первой половине прошлого года после того, как с рынка в конце 2014 года буквально сметали вообще любую недвижимость. Успешно бороться за покупателя все эти объекты смогут только при одном условии: если ценники по ним будут процентов на 10 ниже, чем у их среднерыночных аналогов и сопоставимых по параметрам новых квартир. И это при том, что еще в январе 2016 года средняя цена предложения на вторичном рынке Москвы уже достигла минимального с 2005 года значения (2385 долларов США).