Пятиэтажки взорвут московскую «вторичку» - «Недвижимость»

В начале третьей декады февраля властями столицы была анонсирована «вторая волна» сноса «хрущевок». Правда, пока еще она не стала полноценной рабочей программой. Сейчас это всего-навсего достойное всяческих похвал намерение продолжить курс ликвидации устаревшего жилого фонда. Чиновникам предстоит решить массу серьезных вопросов, в числе которых — внесение некоторых изменений в законодательство, а также детальная проработка механизмов расселения жителей сносимых домов. Так что, скорее всего, на окончательное согласование и утверждение потребуется далеко не один месяц. Если же принять во внимание, что «первая волна» демонтажа пятиэтажек, официально завершившаяся в начале этого года, началась аж в 1999 году, можно предположить, что на реальное воплощение этой идеи уйдет еще как минимум пара десятков лет. Однако публичная информация об этих планах уже сейчас вызвала заметное волнение на рынке вторичной недвижимости столицы. Так, представители компании «ИНКОМ-Недвижимость», анализируя собственную статистику обращений граждан, отмечают: число людей, интересующихся вопросами купли-продажи подержанной недвижимости вообще и квартир в «хрущевках» (к слову, крайне непопулярных в последнее время) в особенности, ощутимо увеличилось. Всего за одну неделю рост составил целых 25%. Справедливости ради стоит отметить, что речь в настоящее время идет не о конкретных сделках с подобной недвижимостью, а всего лишь о получении информации о ее рыночных перспективах в свете последних событий. Тем временем объемы предложения в пока еще «оставшихся в строю» пятиэтажках впечатляют. Так, по информации соответствующего «инкомовского» департамента, сейчас на экспозиции в Первопрестольной находится более 4500 квартир в домах, потенциально попадающих в «зону риска»: панельных, блочных и кирпичных зданиях первого периода индустриального домостроения (в том числе и так называемых «несносимых серий» I-335, I-447, I-510, I-511, I-515, II-07, а также их аналогах). В общем объеме вторичных объектов их доля составляет 11,1%, из которых на блочные дома приходится 1,6%, на панельные — 4,9%, а на кирпичные (без учета «сталинок») — 4,6%. В общей сложности их площадь, по оценке главы Минстроя Михаила Меня, составляет 25 миллионов квадратных метров. Лидером с точки зрения сосредоточения экспонируемых «хрущевок» является, конечно же, Восточный административный округ. Здесь находится 770 подобных объектов и фактически в каждом пятом объявлении о продаже на «вторичке» в его границах речь идет именно о них. На втором месте с незначительным отставанием располагается Северный АО (без малого 640 объектов, или 17% в совокупном объеме продаваемого тут жилья), а на третьем — Юго-Восточный АО (16,5% реализуемых лотов, в числовом выражении — свыше 620 квартир). Примечательно, что в Москве есть отдельные районы, где объем предложения подержанных квартир состоит из «хрущевок» чуть менее чем полностью. Это, в частности, Силино, где 98% реализуемых лотов — это объекты в кирпичных пятиэтажках, а также Кузьминки (более 50% предложения — жилые помещения в панельных домах). В Зюзино 28,8% всех реализуемых квартир приходится на блочные пятиэтажки, а еще 30,7% — на панельные. Также в число столичных районов с «повышенным содержанием» подобных объектов входят Капотня, Марьина Роща, Южное Тушино, Северное Измайлово, Царицыно, Нижегородский, Бескудниковский и Останкинский. Ценовая «вилка» на вышеуказанные объекты составляет от 153,3 до 171,2 тысячи рублей за квадратный метр (в зависимости от материала дома). При этом, отмечают аналитики рынка, за последние два года квартиры в «хрущевках» заметно подешевели: в марте 2015 года за «квадрат» в блочном доме продавцы запрашивали в среднем около 177,8 тысячи рублей, в панельном — примерно 175, 6 тысячи, а в кирпичном — 190 тысяч рублей. Однако, даже принимая во внимание масштабы и темпы роста заинтересованности данными объектами, некоторые знатоки рынка с достаточной степенью уверенности предполагают, что увеличившееся количество звонков все же не перейдет в должное качество. Причина достаточно проста: «хрущевки» сейчас расцениваются столичными риелторами как потенциальный неликвид. Потребительские характеристики данных объектов крайне низки и не соответствуют современным представлениям покупателей жилья о минимально необходимом комфорте. И более или менее успешно продать их собственники могут только в том случае, если согласятся на дисконт, средневзвешенный размер которого составит порядка 10% по сравнению со среднерыночными аналогами на «вторичке» или по отношению к объектам в новостройках того же ценового диапазона. Но есть и другая группа экспертов на вторичном рынке, которая полагает, что текущее оживление отнюдь не кратковременно и в перспективе может даже привести к сокращению объема предложения «хрущевок», а также вызвать рост стоимости подобного предложения. И у этого предположения достаточно серьезная мотивировка. В ходе завершившейся «первой волны» расселения «хрущевок», считают специалисты, некоторые предприимчивые товарищи загодя скупали их по бросовой цене. В результате с течением времени при сравнительно небольших вложениях они становились счастливыми собственниками не только более современного, а, значит, и более дорогого, но нередко еще и более просторного жилья. Следовательно, развивают мысль сторонники этого сценария, подобная схема вполне может реализоваться и в данном случае. Тем более что глава думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская в начале марта уже заявила журналистам: к вопросу о предоставления заведомо более просторного жилья владельцам квартир в сносимых «хрущевках» мэр столицы Сергей Собянин в принципе отнесся положительно. А пресс-служба банка ВТБ24 уже распространила сообщение, что организация согласна на замену предмета ипотеки, если квартира в такой пятиэтажке куплена в кредит.