Москву превращают в кооператив «Речник» - «Недвижимость»

Похоже, что сторонники тотального сноса московских «хрущевок» убедились в том, что аргументы из серии «эти дома были рассчитаны на 20 лет эксплуатации», мягко говоря, не соответствуют действительности. Теперь они пустили в ход другие «козыри»: дескать, от ремонта их площадь все равно не увеличится, да и планировочка у них, мол, времен царя Гороха. А коль скоро от этих пороков пятиэтажку «излечить» невозможно, значит, ее надо стереть с лица земли. Глава столичного департамента градостроительной политики Сергей Левкин привел и другие аргументы. Например, он отметил, что успешно реконструированные дома в Германии имеют совсем другие технические характеристики, чем в России. А удачный опыт переделки «хрущевки» в Мишино, по его мнению, не более чем единичное удачное стечение обстоятельств. Однако говоря о планировке пятиэтажек, видные столичные архитекторы утверждают: это вполне нормальные квартиры, только, как говорится, в рациональном исполнении. В свое время 30-метровую однокомнатную «хрущевку» давали как минимум на двоих. Двухкомнатная же была рассчитана на четверых. Конечно, народу там было тесновато. Но, во-первых, сейчас в квартирах подобного метража (40 квадратных метров), как правило, живут только два, в крайнем случае — три человека. А, во-вторых, в них довольно легко сделать перепланировку, благо все перегородки легко демонтируются без влияния на несущую способность здания. И есть масса узаконенных примеров, когда люди переезжают в «хрущевки» и приспосабливают их таким образом для своих нужд. — Более того, при грамотном подходе к проблеме, — констатирует генеральный директор ассоциации жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников недвижимости «Городские землевладельцы» Валерий Чернышов, — любую пятиэтажку можно довольно легко превратить в элитное здание с оригинальной архитектурой, которое украсит своим видом любой район любого города мира. «СП»: — Но вот по затратной части, кажется, дешевле снести и построить заново, чем ремонтировать? А в России сейчас с бюджетом вроде бы не густо. — В 2003 году была проведена реконструкция одной московской пятиэтажки. Так вот, с отселением жителей она обошлась на треть дешевле, чем если бы строили новый дом под ключ. А если так поступить сейчас, то ремонт обойдется дешевле уже на 40%, потому что при сносе дома придется еще отдать довольно крупную сумму на утилизацию строительного мусора. Сколько это в конкретном денежном выражении — считайте сами, если в настоящее время кадастровая стоимость средней московской пятиэтажки составляет примерно 500 миллионов рублей. «СП»: — То есть, проще говоря, если бы у вас в распоряжении имелись те самые 2 триллиона рублей, которые планируется потратить из бюджета Москвы на программу реновации, то из всех московских пятиэтажек вы бы сделали элитные конфетки? — И не только в Москве. Еще бы и на Подмосковье осталось. По-хорошему, можно обойтись даже и без этих триллионов, и без нагрузки на жителей самих пятиэтажек. Причем в гораздо более сжатые сроки, чем те 10−15 лет, планируемые мэрией столицы. «СП»: — Как же именно? — Уже давно имеются (и успешно опробованы в столице) технологии, которые позволяют провести реконструкцию дома за два года. Ровно столько проходит с момента осознания жителями необходимости проведения подобных работ до того момента, когда они, условно говоря, начинают пить чай в своих новых владениях. На подготовку документов и согласовательную работу требуется 1 год, еще 7−8 месяцев занимает так называемый «грязный период», заливка фундамента, вкручивание свай, вся обстройка-надстройка здания с увеличением площадей кухонь, коридоров, установкой лифтов, мусоропроводов, пандусов для маломобильных граждан. Еще три месяца уходит на полную замену всех инженерных систем, от водоснабжения до электропроводки. Важно отметить, что при этом мы везде устанавливаем все необходимые счетчики потребления ресурсов, энергосберегающие лампы, а также проводим дополнительные мероприятия по повышению энергоэффективности здания в полном соответствии с последними требованиями Минстроя. Во время выполнения этих работ, кстати, в подвалы зданий расчищаются, и жители получают возможность использовать их в коммерческих целях. «СП»: — Вы обладаете своими строительными мощностями или привлекаете сторонних исполнителей? И если да, то на каких условиях? — Привлекаем сторонних. Но исключительно тех, которые имеют за спиной солидную репутацию на строительном рынке и внушительный багаж успешно сданных в эксплуатацию больших жилых комплексов. Мы предлагаем, но конечный выбор всегда остается за собственниками. И если они говорят, что, дескать, нам очень нравится какой-нибудь условный «Донстрой», то мы идем и приглашаем именно эту компанию. «СП»: — А какой же резон приглашенному застройщику соглашаться на предложение? В чем его выгода? — Тут есть несколько вариантов. Либо мы расплачиваемся с ними уже найденными средствами от инвесторов, либо предоставляем им право продавать по рыночной цене появляющиеся в процессе реконструкции новые площади. При этом жители дома имеют возможность выкупить лишние квартиры в свою собственность по льготной стоимости, 70−80 тысяч рублей за «квадрат». «СП»: — Строительные работы проводятся с отселением жителей или без отселения? — В каждом конкретном случае вместе с собственниками принимается индивидуальное решение. Например, на улице Аэродромной, 18, поскольку позволяли особенности землеотвода, мы спланировали стартовую площадку с новыми квартирами, куда переселим всех жильцов на время работ. Если они захотят, то по их окончании вернутся в свои прежние, но уже обновленные жилища. Не захотят — останутся жить в этих вот новых квартирах. По этому проекту мы сейчас ждем получения необходимой документации. В частности, получения ГПЗУ и разрешение на строительство. «СП»: — А не вставляют ли вам столичные чиновники, как говорится, какие-то палки в колеса? Ведь ваши разработки, по сути, просто ставят крест на задуманной ими программе реновации пятиэтажек. — Скажем так, они серьезно затягивают весь этот согласовательный процесс. Например, в Щелкове с нами хотят сотрудничать по такой схеме около 10 многоквартирных домов, но вот по ним особенно видно, что сознательно затягивают в административных кулуарах решение. Просто всеми правдами и неправдами не пускают несколько лет в эту сферу ни застройщиков, ни реконструкторов. «СП»: — Недавно выяснилось, что еще и Росреестр обнулил стоимость земли под пятиэтажками, фактически убрал землеотводы. Это же отразится на вашей деятельности? Ведь без землеотвода обстроить пятиэтажку не получится… — Да, есть такая парадоксальная ситуация. Но это вообще будет отражаться не только на нас, но и на всех собственниках в Москве. Вы можете себе представить последствия, если это случилось бы во Франции или где-нибудь в Швейцарии? А в нашем, европейском, между прочим, городе, так спокойно, в феврале 2017 года, ровно через сто лет, у россиян вновь отобрали собственность. Но сделать с этим, к сожалению, мы ничего не можем. Нет, конечно, снос, это, в принципе, дело не такое уж и плохое. Какие-то дома все же и надо снести. Тем более, люди этого ждали, планировали улучшить жилищные условия. Но дело-то в том, что надо договариваться было с ними, спрашивать сначала. Скажем, через референдум. Порайонно, поквартально. А у нас, видите, все делают по-другому, наоборот. Причем в отношении всей Москвы, двух-, трех-, пятиэтажной, без разбора. Но вопрос-то, на самом деле, не в пятиэтажках как таковых, хотя на сегодняшний день это каждый пятый дом в столице. Парадоксальный момент в том, что, не спросив мнения жителей четырех соседних домов, ведь живут-то люди единым кварталом, решили улучшить условия для пятого. А эти «неспрошенные» четверо исправно платят налоги в городской бюджет. И что же выходит, за счет четверых будут делать лучше пятому? И потом, вот представьте, стоит рядом с «хрущевкой» какая-нибудь девятиэтажка. И в один прекрасный день по соседству с ней, в каких-то двадцати метрах, начнут воздвигать четырнадцатиэтажку, которая как минимум закроет соседям всю инсоляцию. Я вас уверяю, когда в рамках реновации это начнется, у нас по Москве возникнет такое количество очагов недовольства а-ля кооператив «Речник», столько «горячих точек», что журналисты актуальные репортажи снимать замучаются. Да и потом, стоит иметь в виду, что в процессе застройки неминуемо пострадают зеленые насаждения столицы. А это, в свою очередь¸ скажется не только на физическом, но и на психическом здоровье граждан. В городе и так довольно много людей с нарушениями психики, а теперь к ним прибавятся еще и те, кого волею чиновников закинут с первого-второго этажей невысокой «хрущевки» на пятнадцатый-двадцатый в каменной башне.