Способы отличия проблемных застройщиков - «Недвижимость»

Что происходит сейчас в сегменте жилого строительства в стране вообще и в столице в частности? Как рядовой россиянин, не обладающий специфическими познаниями в сфере бухгалтерского учета и статистического анализа может уберечься от заключения договора долевого участия с нехорошим" застройщиком?

Удручающая статистика

Прогноз Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) относительно итогов нынешнего года неутешителен: гендиректор организации Николай Алексеенко считает, что с рынка уйдет в общей сложности от 150 до 170 девелоперов, на балансе которых в совокупности находится порядка 4,5 миллиона квадратных метров строящегося жилья. И это еще довольно оптимистичный сценарий. Негативный же вариант предполагает, что в скором времени из 5 тысяч действующих на территории страны застройщиков «в строю» останется только их пятая часть.

«Но ведь это только прогнозы, а как там пойдет дело в реальности — еще неизвестно», — успокаивают общественность некоторые аналитики. Действительно, в этом соображении доля истины имеется, однако текущая ситуация на рынке строящегося жилья отнюдь не внушает оптимизма. Так, по данным ЦБ РФ объем задолженности девелоперов перед банками постоянно растет. По состоянию на начало октября 2016 года в процентном выражении доля просрочки только по рублевым кредитам составила 24,7%, то есть фактически каждый четвертый обращающийся на «первичке» рубль является проблемным. С валютными долгами у девелоперов еще хуже, там доля просрочки достигает 27%.

В общей сложности, констатируют аналитики того же РАСК, застройщики задолжали банкам уже свыше двух триллионов рублей. При этом почти половина (49,7%) от этой суммы, 1,085 триллиона рублей, — на совести московских девелоперов. На этом фоне заявление Москомстройинвеста о том, что по итогам третьего квартала аж 22 столичных девелопера нарушили нормативы финансовой устойчивости, не выглядят особой сенсацией. Правда, если учесть, что всего на первичном рынке столицы работает 220 застройщиков, нужно признать, что 10% проблемных игроков в главном мегаполисе государства — очень тревожный звонок (тем более, что в сложившейся эконмической ситуации любой из них легко может не справиться со взятыми на себя обязательствами).

Но «плохих» девелоперов профильное ведомство вычислило на основе анализа ежеквартальной отчетности компаний специалистами. А может ли каким-то образом собирающийся купить квартиру на первичном рынке рядовой гражданин понять, что выбранный им застройщик уже является или совсем скоро окажется проблемным? Ведь, несмотря на то, что государством прикладываются определенные усилия, чтобы хоть как-то «разрулить» проблему обманутых дольщиков, по данным Минстроя, на территории России имеется 745 «долгостроев» (в 65 регионах страны), а армия обманутых граждан по-прежнему велика и насчитывает 38 тысяч человек.

Пять советов покупателю

Как отмечают знатоки рынка недвижимости, такая возможность у потенциальных покупателей жилья не только в Москве, но и далеко за ее пределами, имеется. Правда, при этом им нужно не просто фиксировать отдельные признаки, но еще и сопоставлять их между собой. Конечно, подобный «самоандеррайтинг» потребует некоторого умственного напряжения и временных затрат, однако такая игра, как говорится, стоит свеч.

Итак, во-первых, аналитики советуют досконально изучить официальные сетевые ресурсы как самого проекта, так и его застройщика. Если девелопер имеет положительную репутацию, весомый авторитет на рынке первичной недвижимости и уверен в себе, то стесняться своего имени он не станет и обязательно укажет его на главных страницах этих сайтов. К тому же, на собственной интернет-страничке застройщик не преминет дать ссылки на успешно реализованные проекты, ведь именно такая информация и делает в итоге его репутацию.

В случае, когда внимание гражданина привлекает проект, который ведет компания с не слишком большим «багажом», спешить с выводами о ее «профнепригодности» все же не стоит. Довольно часто у руля подобных организаций встают мастера своего дела. Так что здесь нужно еще сосредоточить внимание на изучении биографии конкретных руководящих персоналий.

Дополнительным аргументом в пользу успешности (или неуспешности) застройщика становится информативность и презентабельность веб-ресурсов. И тут следует обратить внимание на целый ряд нюансов. А именно:

• в достаточном ли объеме предоставляются данные о ходе строительства (возможно, ведутся систематические фотоотчеты или осуществляются видеотрансляции);
• в полном ли объеме размещена разрешительная документация;
• насколько часто обновляются новостные сообщения и легко ли их прочитать.

Во-вторых, так же тщательно нужно изучить и интернет-ресурсы местных органов власти. Например, руководящие органы Москвы и Московской области внимательно отслеживают положение дел в сегменте новостроек, так что сведения о проблемных объектах публикуются ими достаточно регулярно. Так, областное министерство строительства ведет собственный реестр срывающих сроки застройщиков. Аналогичным образом поступает и упомянутый выше Москомстройинвест. Столичный комплекс градостроительной политики аккумулирует на своем ресурсе информацию о долгостроях мегаполиса. На подходе общефедеральный ресурс с информацией о «белых» девелоперах.

В-третьих, в деле определения качества застройщика свою роль могут сыграть группы в социальных сетях и тематические форумы. Если на официальных интернет-порталах существует премодерация, которая может определенным образом исказить реальное положение дел, то на неофициальных площадках народ получает возможность резать всю правду-матку без купюр. И здесь можно найти массу полезной информации, например, об уровне предоставляемого сервиса, компетенции сотрудников или настоящем качестве «исходного продукта», что называется, из первых рук, от непосредственных клиентов и покупателей.

Правда, при таком интернет-серфинге не следует сбрасывать со счетов одну маленькую психологическую особенность: жаловаться наш народ любит куда больше, чем выражать благодарность. Так что некоторая доля здорового скептицизма при просеивании негативных откликов в адрес застройщика все же должна присутствовать.

После подобной предварительной интернет-разведки следует переходить к более реальным шагам. Поэтому, в-четвертых, нужно изучить проектную документацию. Начинать следует с главного — проектной декларации, разрешения на строительства и правоустанавливающих документов на земельный участок. В отсутствие этих бумаг девелопер не может на законных основаниях привлекать для строительства деньги граждан, между тем как дольщикам они скажут о многом. В частности, в них указываются технология строительства объекта (панельное или монолитное домостроительство), дата ввода дома в эксплуатацию, себестоимость всех работ. Здесь же приводятся и основные данные о девелопере: реквизиты компании, ее учредители, текущее экономическое состояние. Указывается также и наличие договоров со страховыми и кредитно-финансовыми организациями.

Немаловажное значение имеет и ряд других документов, в числе которых — заключение экспертизы проектной документации. Оно содержит множество технических подробностей (например, материал межкомнатных перегородок и межквартирных стен). Договор со страховой компанией даст конкретную информацию о страховщике, и тогда его можно «пробить» по базе страховых организаций Центробанка.

На этом этапы «удаленной» проверки девелопера заканчиваются. Дальше (и это как раз в-пятых) гражданину, чтобы окончательно убедиться в том, что выбранный застройщик его полностью устраивает (или не устраивает), необходимо, говоря простым языком, брать ноги в руки и отправляться на стройплощадку и беседовать с местными жителями. Если на объекте наблюдается «движуха» (снуют рабочие, работают бетономешалки и краны), и окружающий ландшафт в принципе соответствует рекламной картинке, то это хороший признак. А вот если «аборигены» не высказывают никаких жалоб — плохой, потому что настоящая стройка всегда знатно шумит и многих раздражает.