Растущая инфляция окончательно добьет рынок жилья - «Недвижимость»

Материал комментируют: Алексей Коренев Чтобы оставаться конкурентоспособными в новых рыночных условиях, признают аналитики по недвижимости, девелоперам хочешь не хочешь придется повышать качество своих проектов. Например, искать необычные архитектурные и дизайнерские решения, обустраивать обширную внутреннюю инфраструктуру или придумывать что-то еще. Но при этом есть риск, что данные изменения приведут к дефициту доступных квартир и удорожанию жилья, а вслед за этим — резкому падению спроса. Если застройщики хотят остаться на плаву и не выпасть из обоймы, они вполне могут прибегнуть к уже хорошо зарекомендовавшему себя средству — сокращению метражей квартир, считают, в частности, представители компании «ИНКОМ-Недвижимости». Тем более что такое они уже успешно проделали в 2008. А в 2015—2016 годах успешно повторили еще раз. Тогда еще над этим в Казани посмеялся вице-премьер Игорь Шувалов — я, дескать, и представить не мог, что «скворченики» в 20 «квадратов» не только на рынке есть, но еще и пользуются популярностью у россиян. Конечно, у рынка есть и альтернативный путь развития. Например, при условии, что свое развитие получит инициированная властями ипотечная программа с субсидируемой ставкой. Льготные условия, распространяемые на семьи с двумя и более детьми, могут поднять показатели продаж на 10%, а если в эту программу включат и другие категории населения, то доля сделок с использованием ипотеки способна достигнуть 85% от общего объема продаж. С этим, однако, в России, проблема. Читайте также Кремль свалит свои провалы на губернаторов, а регионы раздаст олигархам Новые критерии оценки деятельности глав регионов возвращают страну к крепостному праву Во-первых, сама ипотека, судя по всему, сложила с себя титул драйвера рынка недвижимости. Так, «Коммерсантъ» со ссылкой на данные компании Дом. РФ и Frank RG, сообщил: в начале 2019 года число ипотечных заемщиков сократилось на 5%. Основных причин тут три. Во-первых, россияне начали брать меньше кредитов, потому что экономическая ситуация в стране не очень хорошая. Во-вторых, существенно увеличилось число отказов в выдаче кредитов. Как отметил в свое время председатель Госсобрания Республики Башкортостан Константин Толкачев, большая часть отказов банками совершенно не обоснована и есть данные, что финансистами не удовлетворяется почти 60% заявлений. В-третьих, ипотека с сентября прошлого года дорожает из-за повышения ключевой ставки Центробанка. Ее среднее значение в нынешнем феврале превысило отметку в 10% годовых. Правда, Дом. РФ и Frank RG высказали уверенное предположение, что уже во второй половине 2019 года оно должно опуститься ниже этого значения. Впрочем, серьезные аналитики с такой точкой зрения категорически не согласны. — Ставка по ипотеке жестко коррелируют с ключевой ставкой ЦБ, — подчеркнул в беседе с корреспондентом «СП» аналитик ГК ФИНАМ Алексей Коренев. — И пока она составляет 7,75% годовых, ставка оп ипотеке не опустится ниже 10?9,5%. Однако надо понимать, что задача ЦБ — проводить кредитную политику, направленную на достижение нескольких целей. Среди них — удержание уровня инфляции в определенном коридоре, рост ВВП, рост промышленного производства и потребления. Плюс ЦБ еще покупает у Минфина валюту для пополнения Фонда национальной безопасности. Так что повышение ключевой ставки происходит, как говорится, не от хорошей жизни. Если она будет понижена — у нас сразу взлетит инфляция. И пока риски высокой инфляции сохраняются, ключевая ставка опускаться не будет. Вопрос, на самом деле, тут в другом. «СП»: — В чем же именно? — У нас как-то очень странно в последнее время стали меняться методики подсчета статистики. И я боюсь, что в один момент мы можем увидеть цифры инфляции, не совпадающие с действительностью. Пока, правда, вроде бы все совпадает. По итогам первых трех месяцев этого года инфляция составила 1,8%. Это несколько выше плановых показателей, поскольку в пересчете на год получается инфляция выше 7%. Но если я вдруг увижу, что инфляция начнет резко падать до 4% годовых, у меня, например, возникнут сомнения — а насколько корректно все это считалось? И если ключевая ставка начнет снижаться на основании вот таких расчетов, тогда реальная инфляция, не та, что публикуется, а та, что ощущается россиянами на своих кошельках, уйдет еще выше. «СП»: — Возможно ли в принципе сейчас перед кем-то поставить задачу по снижению ипотеки так, чтобы наиболее эффективно решить вопрос? — А все остальное у нас, по большому счету, на ипотечные ставки не влияет. Пожалуй, разве что резко возросшая конкуренция. Но пока у нас банковская система будет иметь такой сильный крен в сторону государственного сектора (ведь более 70% игроков тут — госбанки), конкуренция будет невысокой, условия — некомфортными, а ставки — высокими. «СП»: — По какой причине так получилось, и при каких условиях может измениться этот расклад? — Причины этого перекоса лежат очень глубоко. Сама экономическая система России, российский капитализм, существенно отличается от капитализма американского, европейского или любого иного. У нас очень большая доля государства и в производстве, и в финансовой сфере. У нас плохая бизнес-среда. У нас коррупция ужасающая, у нас засилье чиновничества, колоссальное количество административных барьеров. Все это, естественно, не дает развиваться ни мелкому, ни среднему, ни даже крупному бизнесу. А если и открывают дело, то сидят, как говорится, на чемоданах. Чтобы в случае каких-то форс-мажоров либо уехать за рубеж, либо открыть новую фирму под новым названием. Потому что, во-первых, надо пройти 7 кругов ада, чтобы что-то открыть, а потом еще и проверками замучают. Кроме того, если вдруг дело пойдет, то рано или поздно найдется тот, кто захочет его отжать. Поэтому на перспективу никто не смотрит. И сформировалось все это за последние 15?20 лет. Читайте также Майские отменяются: Миллионы россиян не пускают за границу из-за долгов Из-за падения доходов число должников в России растет с каждым годом «Длинные» деньги к нам не идут. Никто не рискует вкладываться в бизнес надолго. А раз нет частников, то их нишу занимает государство со своими деньгами. Измениться же все может при условии, что хотя бы на 50?60% банковский сектор будет частным. Доля госбанков в 70% - критична. «СП»: — И как это сделать? — Пока непонятно, потому что в целом бизнес-среда в стране такова, что новые банки не открываются, а западные приходить сюда не спешат. Поэтому бал правят 5?6 крупных игроков, из которых частным является только один. При этих условиях едва ли банкиры согласятся снижать свою маржу, только чтобы ипотека пошла вниз. Ставки по жилищным кредитам в среднем на 2% выше ключевой ставки — как раз та самая маржа, которая наших финансистов устраивает. Ужиматься с этой цифры они не хотят, да и вряд ли будут, потому что конкурентная среда позволяет. Правительство мало что может сделать, а что касается глубоких реформ, то о них никто даже не задумывается. А, по-хорошему, реформы здесь нужны не косметические, а глобальные. Потому что если слегка что-то исправлять — все равно что обои клеить на падающие стены дома. Здесь надо менять судебную систему, надо менять правовую систему, надо менять выборную систему. Губернаторы должны избираться по-настоящему. Должна быть ротация руководящего аппарата. А главное — у нас же любой чиновник, не только губернатор, боится не того, кто его выбирал, а того, кто его на это место «поставил». И работает он, естественно, не на людей, а на тех, кто «сверху», перестраховывается. Что будет при таком подходе, известно еще со времен Салтыкова-Щедрина — «как бы чего не вышло». Новости недвижимости: В России увеличилось число желающих продать свою дачу Проблемы ипотеки: Почему строительство жилья в России давно стало сплошным «кидаловом»